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红商网讯：马路两边停满了车辆，好不容易来到地下车库的入口时，被穿着红色笔挺风衣的物业人员告知：B2、B3、B4三层的车位已经全部满员……11月30日下午两点多，当时代周报记者来到金隅·万科广场时，游人如织的情景完全打破了时代周报记者对于这家“远在四十多公里外的昌平，试营业仅第三天”的商场应有的印象。
在试营业反响不错后，万科副总裁、北京万科总经理毛大庆甚至放言在7年内就收回万科广场9亿元的投入。
作为中国房地产市场的带头大哥，万科悄然走上了商业地产之路，11月27日，万科首个购物中心—金隅·万科广场正式对外试营业，成为万科组建商用地产管理部后的第一个项目，这也意味着，万科商业布局万科广场、生活中心、邻里家全系列商业地产产品线正式出炉。
万科为什么从纯住宅开发商转变到适度发展商业地产?其商业地产将如何布局?在电商迅速发展，传统百货卖场凋敝的转型期，万科广场如何应对电商挑战?
商业地产之路艰难起步
“开业第一天时我们也有点忐忑，毕竟是第一次，而且周三还是一个工作日，但没想到当天竟然有6万多客流量，营业额有218万元，周末日均客流量10万多人。”毛大庆对时代周报记者表示。
这确实是一个值得骄傲的数字，作为对比，位于城市核心地段、体量为金隅·万科广场两倍，约23万平米的朝阳大悦城，开业当天的收入为300多万元。这也让毛大庆以及他领衔的万科商业地产团队稍稍松了一口气。
万科只专注于住宅地产的固执是众所周知的，万科创业之初曾因陷入多元化发展而困境重重，基于90年代初期万科多元化失败的惨痛教训，1996年万科壮士断腕，卖掉商铺，集中一切资源专心发展主业。此后王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。
但是市场就是这样风云莫测，万科面临市场需求的转向，王石也点头与时俱进的做“城市配套服务商”。
“一方面，一线城市房产存量较大，供需格局正在转变中，为了降低风险，万科有必要将鸡蛋分散在不同的篮子中;另一方面，随着土地成本高居不下，包括万科在内的很多大开发商，其毛利率都在下降中，利润空间被压缩，也使得万科需要新的利润增长点。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。
万科显然也注意到这些问题，今年以来，王石在多个场合甚至发微博表达了对房地产泡沫的担忧。在今年6月的万科媒体见面会上，郁亮也提出警示，现在每年1000万套的住宅开发量，过几年一定会下来。
于是，2010年3月，万科拿下第一块商业用地：位于东莞市长安镇长青路价值10.04亿元的商业地块，即为现在的东莞长安万科中心;2012年，万科在上海、杭州、东莞、合肥、南京、青岛等地耗资超过100亿元拿下多幅商住地块，还斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权。
不过，万科的商业地产之路走得并不顺畅，2011年3月，深圳万科红商铺开售，但后期营运情况并不好，“分拆销售+售后返租”的粗放模式备受争议，这也使金隅·万科广场决定走自持物业出租经营之路。该项目目前已投资9亿元，毛大庆预计7年收回成本，按专家预测分析，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下IRR(内部收益率)为15%，项目总投资回报率达到111%。
而金隅·万科广场正式对外试营业，则意味着万科的商业地产之旅，从试水到正式下水。目前，万科在北京规划有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。据了解，万科下一个商业项目设在房山长阳，体量会超过昌平的金隅·万科广场，业态也会更丰富，包括酒店、公寓、写字楼和购物中心，预计2014年底开业。从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米;北京区域4个，总体量约46万平方米。 共2页 [1] [2] 下一页 万科：孰轻孰重的“毛氏“商业地产 “商战”迭起 万科、绿地等融合电子信息寻求出路 万科艰难转身背后 住宅与商业并驾齐驱成定局 万科商业地产后期能力成考问 万科冷对商业地产泡沫 发力社区服务 搜索更多: 万科 |
