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从整合转型单干
10年前，深国投商置的成立仅仅只是为沃尔玛商量身定做购物广场，以配合后者的在华扩张。
2003年，深国投商置作为沃尔玛新店的开发建设工具在深圳注册成立。2004年开始，新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美国西蒙地产、高摩盛、盖里提国际等纷纷与深国投商置进行合作，共同投资创建嘉兴茂、印象城、GMS恒光等购物中心品牌。
“成立之初的原因确实是这样，沃尔玛提出来要在中国发展，我们配合沃尔玛的发展，但是随着公司慢慢的成长起来，双方都在变化，现在我们不是唯一 帮他们建造购物广场的公司。不过我们的发展不是依靠沃尔玛提高的便利，而是因为公司整体的形象、实力。”丁为众向记者表示。
在上述合作关系中，深国投商置主要是以沃尔玛股东的身份参与各地政府的招商引资，以便拿到廉价的商业地块，并根据商业规划进行前期建设。而整个商业地产项目开发流程中，前期整体商业规划、中期商场招商及后期商场运营管理基本都是外资合作方担当。
2010年，深国投商置收购深圳格瑞企业管理咨询有限公司，正式转型为集商业地产项目开发建设、经营管理于一体的商业地产商，并宣告以深国投广场、印象城和新一城为核心的SCP新品牌体系正式确立。
丁为众表示：“公司成立之初跟摩根士丹利、美国西蒙地产等有一些合资的项目，双方共同经营，他们是管理占主，我们是开发占主。现在我们公司下面有一个百分百商业运营咨询管理公司，我们有这样的团队自己来做后期的管理。”
“开发、运营和资本三条腿在支撑我们公司的全产业链。”丁为众向时代周报记者表示，“现在我们公司从拿地，到设计，然后开发、运营管理，包括招商等后期的运营都是我们自己在做，现在在资本市场我们也发了基金，希望在资本市场根据各种业务的需要做不同的融资。”
而事实上，业内人士认为，一个商业地产项目的风险和收益往往都集中在经营环节上，商业地产经营管理环节的技术要求比开发环节的要高很多。
项目投资回报率低
据丁为众介绍，目前深国投商置持有的商业物业多数在二、三线城市，“我们公司拿地基本上都不是在市中心，我们会经过测算后再来进行拿地，测算结果合适的，我们才去拿地。”
“二、三线城市最大的优势就在于深刻的需求洼地。二、三线城市的消费者对物质生活的追求，对高品质生活的向往，就近实现购物、游乐、娱美，这是这种需求引发大量商业企业青睐。”夏强如此认为。
不过，邓国坚告诉时代周报记者，随着商业地产商扎堆进入二、三线城市拿地，目前已经出现了商业用地过剩的现象。“风险是永远都存在的，主要看他们有没有专业水平去把控。”
深国投商置主要依靠以大型综超作为核心主力店的这种购物中心的模式，开发的购物广场除了与沃尔玛建立合作之外，也与其他超市华润万家、大润发、永旺等国际零售商捆绑合作。
深国投商置的业态组合较单一的情况同样值得注意。邓国坚告诉记者：“这一模式是有它的独特性，但仍然模式单一，并非是一个模式就能打遍全国或者打遍全球。”
此外，深国投商置开发项目的投资周期长，投资回报率低等也是其发展的瓶颈。据了解，深国投商置目前持有项目中，除南海项目和2个深圳项目的投资回报率超过6%外，大量项目回报率在2%左右，低于银行贷款利率，其回报率尚不够资金成本。
据业内人士介绍，在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有 的租金收益以及5-10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%-50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。
（时代周报 项义妹） 共2页 上一页 [1] [2] 深国投商置拟赴港IPO 将着眼二三线城市发展印象城 深国投商用置业计划香港上市 旗下商场达10个 凯雷收购深国投印象城购物中心49％股权 深国投将开发西安首个“印象城”系列项目 深国投：印象城或携沃尔玛落户南通崇川区 搜索更多: 深国投 |
