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“从去年下半年开始，我们将资源重新向一二线城市倾斜。”蒋智生称。华润置地2013年中期业绩报告显示，虽然华润置地的土地储备可规划建筑面积总量与2012年3月初的3000万平方米持平，但是北京、上海和深圳三个大区从2012年3月初的200万平方米净增520万平方米，到目前的720万平方米。
“但是一个项目从拿地到实现营业结算，最少需要一年半的时间，在北京、上海这种一线城市，最少需要两年时间。”同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟向经济观察报介绍。因此，华润置地于去年下半年和今年在一二线城市拿下的大批项目，并不能在短期内为其贡献营业额和利润，而其两三年前在三四线城市拿下的大量项目，正在步入结算期。
2013年中期业绩报告显示，今年上半年华润置地共实现营业额158亿港元，其中住宅开发业务实现126亿港元，但是其毛利润率却由去年同期的47.6%下降为31.4%。
“主要是由于2010年和2011年，在三四线城市拿下的项目现在进入结算期，而价格和利润率都没有一二线城市的项目高。”蒋智生称，“三四线城市价格涨幅不明显，销售量提升也不大，与一二线城市有一个比较大的反差。”
华润置地2013年中期业绩报告也显示，北京和上海两大一线城市大区，仅贡献了36亿港元的营业额，在126亿港元的总营业额中占比不到三成，而包括绵阳在内的成都大区却贡献了近50亿港元的营业额。同时包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、万宁、泰州、淄博、盐城、威海、秦皇岛、赣州和日照等在内的十几个三四线城市，2012年已经实现100多亿港元的签约销售额，随着在今年上半年部分实现结算，进一步拖累了华润置地的利润率。
“比如北京、天津和秦皇岛分别为一二三线城市，北京是价格涨得很猛，销售量也一直恢复得很迅速，但是天津价格涨幅就没有北京明显，量当然也很大，到了秦皇岛销售量涨幅就只有一点，价格基本比较平。”蒋智生介绍。
利润率下滑的另一个原因是，2012年初，在二三线城市手持超过2800万平方米土地储备的华润置地，进行了产品战略调整。“本集团针对首置和首改的刚性需求，调整产品结构，持续推出中小户型产品，全年144平方米以下户型成交占比超过85%。”时任华润置地董事会主席的王印在2012年度主席报告中称，同时加快周转，2012年共有8个项目实现拿地到开盘周期控制在12个月内。
“面对行业调控，本集团住宅产品继续聚焦首次置业和首次改善类需求，提供中小户型产品。”华润置地新任董事会主席吴向东在2013年中期业绩报告中称，“本集团可结算、可销售的资源将分布在更多的城市和更多的项目数量上，且更大比例地来源于刚性需求占主导的二线、三线城市。”
而这或将进一步拖累华润置地的利润率，申银万国预计，华润置地2013年全年毛利率难有提高，“管理层在分析师会议上表示，由于2011-2012年降价周期中销售的项目，从今年开始大量进入结算通道，而全年入账的全新项目亦增加到三分之一，因此下半年毛利仍将维持在上半年的30%附近。”
利润率下滑是行业趋势
利润率下滑的，并不只有华润置地一家。万科2013年中报显示，今年上半年其房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点，保利地产今年上半年的房地产业务毛利率由去年同期的37.51%下降为30.91%，而以高利润著称的中海地产，2013年上半年的毛利润率也由去年同期的41%下降为36%。
“长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的。”万科总裁郁亮曾对媒体表示。“随着调控的深入和竞争的加剧，整个房地产行业确实出现利润率下滑的趋势，以前行业的平均毛利润率大多在40%以上，现在大致在36%-37%的水平，净利润率维持在14%-15%的水平。”张宏伟称。
但与上述品牌房企相比，华润置地的利润率下滑幅度却是最大的，16.2%的下滑幅度是万科的6倍、中海地产的3倍多、保利地产的2.45倍。申银万国预计，华润置地的利润率明年开始将会有小幅回升，“但更显著的回升则要等到2015年”。
“我相信，城镇化的发展，一二线城市还是一个重要的方向，市场需求量还会有巨大的释放。随着一二线城市项目的入市结算，我相信到今年年底，我们的利润率就上来了。”蒋智生称。
“虽然利润率有所下降，但并不意味着利润的下滑，随着住宅产业化和开发周期的加快，房产商的规模逐渐扩大，利润也将逐步提高。”张宏伟表示。华润置地2013年中期业绩报告也显示，截至8月18日，其已经锁定2013年住宅结算额506亿元人民币，已较2012年全年的住宅实际结算营业额高出约62.6%。
“我们保守预测华润置地今年合约销售将增两成至620亿，明后两年仍将保持20%以上的增速，推动2015年突破1000亿人民币。”申银万国如此预测华润置地的前景。
（经济观察报 郭海飞） 共2页 上一页 [1] [2] 华润置地进入增长“瓶颈” 毛利缩水仍加速扩张 华润置地济南投资350亿元 打造3.15万亩旅游地产 华润置地全年有望达650亿 商业地产拓展步伐加快 华润置地拿下深圳前海地王 启动巨额融资计划 华润置地109亿元拍出“深圳新地王” 搜索更多: 华润置地 |
