旗舰综合体的纸上谈“租”
同样是带返租期5年的销售，期间承诺的回报率是4.4%。这一次的商业项目是壹海城。
由万科与招商联手打造的该滨海综合体，被视为盐田中心区的旗舰综合体。商业面积10万平方米，其中“集中式”购物中心3万平方米，另有公园及海景商业街、16栋独栋商House、艺术中心等。记者了解到，除了待定持有3万平方米的集中式购物中心外，剩下的商业面积，万科全部用产权分割再返租经营的方式销售。“一楼+二楼”的“组合铺”，均价在10万元/平方米左右。
按照上述销售价格和返租期的回报率，意味着当万科将商铺交还给业主时，物业租金应该在400元/平方米以上，才能保证业主收益的平稳。按照美联物业的统计，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心区商业综合体的次主力店，例如cocopark的二楼，或是新近人气旺盛的连城新天地餐饮。
深圳万科方面对壹海城的散售持有比并未透露具体数字，只是称“选择最佳组合比例。”而对于项目返租期后的租金水准，也持乐观态度。理由是5年足够培育该区域商业氛围。然而，美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，“很难预言5年后一个商业综合体的具体租金水平。”商业与住宅最大不同在于，由运营水准而不仅仅是地段决定未来价格走势，“一旦商业体租金水平递减，想扭转颓势难度非常大。”
更直观的比较来自壹海城周边，附近某高端楼盘，开发商自持裙楼商业面积约5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因为租金太高空置了近5年。而壹海城北面的广富百货，定位社区商业，招揽的都是中端服饰和餐饮品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，经营状况良好。
缺少的商业细胞
事实上，售后返租这一商业销售模式并不新鲜。作为以销售为主导的商业项目，采取该模式能最大化保证商业部分的现金流回笼。对于业主而言，获得的是返租期内的稳定回报，但是对于开发商而言，因为期限内的租金往往是一次性支付，就相当于售价打折。
有从事商业地产开发的业内人士评价，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。“就像是一颗定时‘炸弹’。”然而，采取该模式后，如何保障业主的权益及防范相应的风险，深圳万科方面至今也没有更多表态。上述业内人士补充，不光是万科，即使是绿地这样的商业地产巨鳄，同样也遭遇过售后返租模式的风险。
对于现在的万科而言，无论以何种方式涉足商业地产，商业运营能力始终是绕不过的环节。在今年的博鳌论坛上，论及国内商业地产开发的主流模式时，华润、万达与新鸿基被指是三种代表。这些房企在开发商业地产时，对租售比例、后期运营保证、投资者风险控制上，都有成熟操作体系。然而，万科从进军商业地产以来，给外界传递的信息却显得模糊且摇摆。甚至有跟随万科的投资者评价：万科血液里缺少商业的细胞。
早些年，做不做商业地产一度被媒体解读为王石与郁亮的微妙较劲，认为后者对于万科商业地产的转型更积极。然而，就在2011年王石开始游学哈佛，万科“郁亮时代”开始后，万科的商业进程也一直保持低调，涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。直至过去一年，万科商业地产才加速扩张，尝试独立操作商业项目。
有接近万科的消息人士指，万科对于做商业地产仍然觉得“不多靠谱”，或许你能保证10年的稳定经营，但是20年甚至更远以后呢？深圳中信城市广场的兴衰就是摆在万科眼前最好的例证。
郁亮在公开场合的最新表态是，不看好商业地产，但是不得不做，为的是满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。但未来万科不会再增加商业地产的比重，因为商业地产面临供应量过剩和电商的双重冲击。万科执行副总裁毛大庆也曾表示，“服务住宅一直是万科给商业地产的划线。”
后年万科商业“迎考”？
为了更好地做住宅而做商业，能否成为万科未来独树一帜的商业地产开发模式？万科方面的说法是，目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但中期不会超过20%，预计达到20%也需要很长一段时间。本着和城市同步发展的原则，万科在一些核心城市会展开探索，提高商业物业的开发和运营能力。
事实上，就万科在深圳的商业地产而言，包括万科红和万科金域华府裙楼在内的社区商业，目前都面临挑战。前者除了商业氛围培育不善，还可能需要应付返租期后业主投资回报率缩水的风险，后者的空置率居高不下也急需解决。而记者观察到，尽管在万科三大商业产品线中，万科广场与万科红分别定位是“一站式家庭品质生活目的地”和“社区生活全案”，但从深圳龙岗万科广场和布吉万科红的入驻商户来看，都是侧重餐饮连锁店、服侍快销品牌，只是根据项目不同的住宅档次，来提供差异化的商业配套。
公开数据显示，从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米；上海区域4个，总体量约29万平方米；成都区域4个，总体量约34万平方米，合计体量约151万平方米。深圳万科广场有望成为万科全国首个开业的购物中心。即便如此，该项目的开业时间也几乎押后了一年。
无论被动或主动，无论是拿地需要或服务住宅，有商业地产运营专家指，万科都必须要迈过商业地产的这道坎。换言之，公司的商业运营能力和专业团队，都将接受进一步的市场考验。而该专家认为，在万科商业模式未落地成功前，依然会以产权分割、散售回笼资金为主，其背后的风险，值得投资者关注。 共4页 上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 万科54亿首获产业用地 溢价率高达93％ 万科商业地产战略摇摆中前行 商住比二八开 万科多地楼盘被曝质量纠纷 万科落子余杭良渚 6.8亿获永旺梦乐城边商住地 万科北京被曝拆分精装修提售价 疑打限价擦边球 搜索更多: 万科 |
