|
资金迷雾
即便资产上百亿元，要玩转一千多亿元的巨额投资，宝能系仍让外界颇感费解。
9月3日，张春昊向媒体表示，做商业地产不能靠项目本身运营资金来发展，且目前中国做REITs即房地产信托投资基金的环境较弱，做购物中心肯定需要集团本身提供大量的资金。张春昊称，具体而言，宝能集团旗下的金融、综合物业、物流板块都是宝能商管的资金来源，而集团目前自持的商业资产也能带来一定的现金流。另外，未来5年的新建项目为商业综合体，住宅和商业街部分的出售也能带来滚动开发的现金来源。不过，宝能集团的大举投资不仅仅在商业地产，目前该集团同时在旅游地产、物流产业园、金融产业等方面展开大规模投资。
2013年8月28日，位于南宁市五象新区的宝能集团·前海人寿总部基地项目工地开工奠基，直接投资额约50亿元。此外，宝能集团还在韶关、沈阳、惠州等地布局了4个大型的旅游地产项目，并在芜湖、深圳投资电子信息产业园及物流基地项目。这些项目合计投资金额仍不得而知，但事实上，善于资本运作的宝能集团并不像外界想象的那样资金富裕。
根据公告，2012年深振业A公司完成营业收入30.76亿元，实现净利润6.17亿元，较上年同期增长43.82％。宝能集团控股公司宝诚股份2012年年报显示，公司总资产27165.15万元，总负债为25761.43万元，资产负债率高达94.83％，归属于上市公司股东的净资产更是只有206.47万元。在盈利方面，2012年宝诚股份实现营业收入68357.73万元，净利润1313.32万元，同比增长186.59％。从理论上推算，宝诚股份和参股的深振业A两大资本平台，去年可反哺给宝能的利润不足2亿元。值得关注的是，宝能集团在2012年前后曾多次融资。2011年8月，宝能系下的钜盛华实业、傲诗伟杰两公司，分别将所持深振业A 6607.43万股、3285.07万股股份质押给中诚信托有限责任公司。此后2012年12月25日，为进入融资安排，上述股权质押注销后，宝能又于当天将更多的股权转手质押给农业银行。
目前，宝能系持有深振业A 15％的股份，其中质押股份为14.99％，也即意味着宝能系在深振业的股票几乎倾囊质押。2012年3月，宝能还通过中融国际信托有限公司推出了“中融-银通1号集合资金信托计划”，计划融资11.7亿元。此外，去年3月，五矿信托-宝能太古城特定资产收益权投资集合资金信托产品对外销售，实际募集资金为38987万元。美联物业全国研究中心主任何倩茹对媒体表示，目前各大开发商都在布局商业地产，宝能选择现在加码，将承受的风险也大大高于两年前。
根据行业统计，目前国内综合体普遍的资金来源于定金和预付款，以及开发商的自有资金和自筹资金和国内贷款，而这种资金构成使得融资成本达到了15％~20％，远远高于租金回报率，这是商业地产的无奈现实。在世联地产董事长陈劲松看来，目前商业综合体融资渠道单一，以贷款及自筹资金为主，融资成本高、退出成本高。有券商研究人士认为，宝能集团大规模押宝商业地产，意在为未来上市融资进行铺垫，这也是宝能系此前热衷于买壳的动机之一。
但陈劲松表示，国内的融资方式使开发商短期的资金压力非常巨大，而如何熬到商场以份额方式直接上市成了今天的主要考验。
（来源：第一财经日报 黄树辉） 共2页 上一页 [1] [2] 沈阳宝能环球汇购物中心预计2015年开业 宝能拟5年投1200亿建40座购物中心 全部自持 宝能跨界商业布局28个城市 今年推出7大购物中心 宝能集团斥资1200亿计划5年内打造40座购物中心 万达速度或被赶超 娃哈哈宝能红星美凯龙跨界肉搏 搜索更多: 宝能 |
