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万科想要打响商业地产头一炮，风险最小的自然是北京、上海、深圳等一线城市，而细细梳理这几个城市的区域中心型综合商业，已经开工的北京昌平万科城最有可能承担打响“头炮”重任。
作为分管商业地产的副总裁，毛大庆同时担任北京公司总经理，在资源调配和支持上，北京昌平万科城也有着得天独厚的优势。
北京昌平万科城将于今年年底开业，由北京万科和北京金隅共同持有，目前的招商工作由万科北京公司商业管理团队进行。按照万科内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下IRR为15%，项目总投资回报率达到111%。
能卖就卖
像北京昌平万科城这种项目，注定不会是万科商业地产发展的主流。这其中的原因是多方面的。
最重要一个方面是，商业物业在资产中的占比提升，将对回报率和市值产生重大压力。
业界一般认为，(如果资本不分开运作)商业投资占比每增10%，可降低ROIC(投入资本收益率)1%-1.5%，影响市值7%-10%。ROIC每掉1%，对股价影响约5-8%。
万科此前在内部讨论时已经提出，持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC和市值产生重大压力。因此，为了保障万科市值长期稳定增长，短期内公司持有的商业资产比例将不会超过15%-20%。
另外，绝大多数较为成功的商业地产开发商，都有一个强势股东，例如创始家族、集团大股东等，他们看重的是商业地产长期收益和价值回报。但对万科这种股权结构分散的企业来说，职业经理人的使命就是不断赢取股东信任，把投资生成财富，回报给股东。
换句话说，如果不做商业地产，万科仍然能够保持增长，但城市化的推进会将万科慢慢带离主流城市。为了在主流城市持续增长和领跑，万科迫不得已关注商业地产，开始多元化转型。但以万科现有资金水平，投资商业地产无法形成很大规模，他需要更多合作伙伴。万科商业土地储备也并非都在核心地段，这使资产增值压力加大，对管理团队也会有更高要求，万科面临巨大竞争压力。
因此，高周转、快进快出模式不仅是万科在住宅开发中秉承的原则，在商业地产开发中，能卖就卖，先养后卖也是万科商业地产战略的不二法则。
另一方面，虽然郁亮曾在万科内部表态，商业地产是一个新项目，可以尝试做一点，做成了就进一步推广，”作不成我们权当交了学费”。但不能忽略的是，财务出身的郁亮对财务结果异常看重，如果商业地产战略影响到万科正常增长，那最终的结果一定不是“调结构”，而是“保增长”。
目前万科对一线公司的考核压力都在区域总经理身上，集团对一线公司的要求很简单：什么也不要想，快进快出，高速周转。因为思路不能与集团统一，上海接连换掉区域老总和一线公司老总，但区域库存量仍居高不下，业绩不够理想。
在这样的高压氛围下，由一线公司决定商业地产的配比情况，以及是否由自己来持有，那他们首先考虑的一定是能卖就卖，跑得越快越好。即使这样会造成很多优质资产被提前贱卖，但这种情况以前有，将来还会有，在发展速度不降低的情况下，谁又会去关心呢?
（来源：新浪乐居） 共2页 上一页 [1] [2] 万科商业地产浅析及万科广场全国布局盘点 宁波万科城一期交付问题重重 涉嫌欺诈业主 东莞万科被曝涉嫌欺诈产权 业主维权曝光 万科北京首个综合体金隅万科广场10月试营业 青岛万科精装房遭粗暴维修 赔偿被指仅说说而已 搜索更多: 万科 |
