在城市化率较高的一线城市中，新增土地供应总量开始显得捉襟见肘，大量开发商开始进军城市更新领域，展开新的市场博弈。

　　尤其是近期会议中对于城镇化问题的多次重申，则让众多开发商看到了其中蕴含的大好商机。

　　将一片杂草丛生的烂尾楼改成深圳布吉第一豪宅"桂芳园",佳兆业从一开始便显得与众不同，被称为国内房地产开发领域的"旧改专家"。

　　在率先完成城市化的深圳，从可园到布吉东大街都成为佳兆业参与旧改的典型杰作,而佳兆业又进一步将旧城改造发展成片区开发和城市运营模式。

　　目前，佳兆业成为全国拥有最多旧改项目的开发商，旧改项目总占地面积超过1000万平方米，已经在开发商中稳稳雄踞旧改领域的第一阵营。

　　开发商争夺城市旧改

　　城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。

　　有行业统计数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%、100%。

　　但根据CRIC统计，从2001至2011年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势。

　　尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，2008年至2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，到2012年时深圳中心城区更是零地块出让。

　　佳兆业集团(01638.hk)执行董事兼总裁金志刚认为，旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配、以及节能环保生态文明的要求。

　　CRIC研究报告则认为，旧城改造的好处在于可提升土地价值、适应产业转型、改善区域环境。在改造过程中，城区的重新规划利于环境的提升以及土地的集约使用。

　　实际上，旧城改造是城市市场化的自我调节方式，对不适应城市规划的区域作必要的、有计划的改建，解决影响和阻碍城市化进程的各方面问题。

　　目前，长三角、珠三角等区域都遇到了这样的问题——经济面临转型、人口快速膨胀，而旧城改造正符合了经济高速发展的需求。

　　而纵观世界各国的发达城市，包括纽约、伦敦、新加坡、东京等城市，旧城改造是其发展进程中必须经过的阶段，也是其可持续发展的必经之路。

　　在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点，而开发商早已在城市旧改领域大量布局。

　　以万科、招商、华润、首创置业等为代表的央企，以及以金地、新鸿基、佳兆业为代表的民企纷纷提前布局，并在此过程中形成了一套自己的模式和思路。

　　12月8日，在行业界首个以旧城改造为主题的“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”上，多位与会开发商认为，参与旧城改造已经成为开发商在大城市做大做强的战略性选择，擅长旧改的房企将在下一波市场角逐中占据先机。

　　旧改专家领跑行业

　　但目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。

　　金志刚表示：“与净地开发不同，旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。品牌开发商在资金实力和开发经验方面都占有优势，由品牌开发商深度参与旧城改造，对社会、政府和业主来说都更为有利。”

　　CRIC研究报告认为，有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，专业能力是旧城改造项目运作的关键。

　　毫无疑问，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力;旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。

　　根据CRIC的研究，以佳兆业为典型企业代表的开发商，具备丰富的旧城改造经验，和丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势。

　　佳兆业从1999年开始参与旧城改造，经过十几年的专注发展，旧城改造业务已成为佳兆业的发展战略之一。

　　在13年的旧城改造中，佳兆业集团改造对象包括私宅、烂尾楼、厂房等多业态，积累了丰富经验，城市更新和旧城改造也在此过程中上升为公司战略之一，并成功开发佳兆业o桂芳园、佳兆业·金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目，如今旧城改造已成为佳兆业独特的竞争优势。

　　目前，佳兆业集团已将旧城改造团队独立出来，成立了佳兆业置业发展有限公司，专门推进旧城改造工作，成为全国第一家专注于旧城改造的企业。

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