凯德置地：资产整合来福士是好平台 - 红商网

凯德置地：资产整合来福士是好平台 http://www.redsh.com 2012-09-04 红商网发布稿件

　　现场提问：去年下半年以来，包括天津、上海有一些外资在撤出中国楼市，您是怎么看待外资的撤退的？您认为这表现了外资对中国房地产的态度是什么呢？

　　廖茸桐：不单是外资，有些民企也在撤退。在这样的情况下，一些规模比较小的中小企业风险会比较大点，可能会面临被洗牌的危险。

　　早年前从事房地产行业门槛低，也比较简单，而现在却不是这样，随着社会的发展和市场的需求，消费者的要求会越来越高，质量、服务以及产品设计等也越来越专业，因此对于企业的要求也越来越高。

　　现场提问：那么凯德置地在这样的情况下，是否会考虑多拿地？

　　廖茸桐：我们拿地的渠道既有通过政府的招拍挂，也有企业并购方式，目前除了观望，也在积极做一些工作，但也不是每一块地都适合的。

　　现场提问：现在扩张拿地的机会比以前更多，接下来凯德在土地方面会不会有一些比较大的动作？

　　罗臻毓：这主要看市场机会，目前正在看的项目也不少，有出售现有的资产、土地、包括公司股权的等等。但目前还不能确定有没有适合公司的土地或项目。

　　不过，还是希望有类似两年前收购东方海外的这种收购机会。总体而言，市场好时看地，市场不好时，看收购机会。

　　现场提问：这样说来，凯德的扩张是偏重收购的方式，而不是招拍挂的方式？

　　罗臻毓：各渠道都有，只是说从现在拥有的项目来讲，招拍挂只是占了比较小的一部分，其他很多都是在市场上收购来的项目。

　　公司的运作理念是稳扎稳打，不管市场好与不好都要保持一定的增长，从公司的发展战略来讲，长期稳定的增长才是持续的增长。

　　廖茸桐：从合作方面讲，收购的方式会更多一些，主要原因是很多人愿意跟凯德这样的企业进行合作。因为虽然凯德在谈条件时比较专业，做前期调查时比较挑剔，不过一旦合作，双方都是比较愉快。凯德在合作的市场上已建立起良好的口碑，因此也可视为一种门槛，所以用这样的合作方式去扩张比直接招拍挂拿地的成功率高。

　　现场提问：无论合作还是收购，在标的的选择上凯德的标准是什么？

　　廖茸桐：每拿一块地，除了地理位置这种大家共同的标准以外，我们也有自己的一系列标准与考虑，比如商业和住宅的比例、开发速度、策略定位等。

　　现场提问：从凯德在国内已经经营的来福士项目来看，平均的投资回报率能达到多少？

　　廖茸桐：回报率不能以短期来计，因为是长期持有的，所以回报短期内是没有住宅好。不过从长期来说，随着环境和招商情况的好转，商业的回报率是不亚于住宅的。

　　现场提问：深圳的商业地产其实有做得很成功，比如万象城，凯德项目在定位上有什么样特别的策略吗？

　　廖茸桐：不同的区域，有不同的定位。所以来福士广场在定位上与万象城有所不同，万象城可能注重高级品牌，而来福士更注重以中端的消费群体为主，偏向年轻化，整体的业态是以中端为主的商场。

　　现场提问：除了深圳项目之外，凯德会在华南其他城市如广州、佛山等开发更多的来福士广场吗？

　　廖茸桐：建更多的来福士，一直是我们的目标。深圳是全国经济比较发达的城市之一，来福士的进入是一个必然。而广州也是三大经济体系的城市之一，未来也是会进入广州的，不过目前还没有找到合适的地块，还会继续寻找中。

　　现场提问：深圳项目的总体推进及销售安排是怎样的？

　　廖茸桐：这个项目主要分为三期，一期货量比小，前期设计的方案会完成比较快速，所以会在较快的时间里推出市场，这期的类型主要是住宅和办公楼，现已基本封顶，预计10月份会以散卖的形式开始销售；第二期主要是来福士广场，这是由凯德自己长期持有的，预计2015年全部完工；第三期是一些公寓和办公楼，也是以散卖为主，第三期预计年底开始动工，但具体计划还未确定。

　　这个项目的商业面积大概是7万平方米，一期的楼房中公寓是精装，办公室楼则是毛坯，价格还未确定，不过定价会比较合理优惠的。

　　现场提问：8月30号深圳刚出了针对非住宅房产项目二手房按评估价征税的公告，对此，行业认为有可能就是对商业地产的开始调控，而凯德的商业比例也比较高，是否会担忧？

　　廖茸桐：无论做商业地产，还是做住宅房产，都要以市场需求为目标。即使有调控，但与调整战略和市场需求是两回事。我们更加专注多元化开发，有住宅、商场以及综合体，以市场需求为导向，所以并不是政策来引导我们怎么去做。

　　随着整个社会的发展，需求会从住宅转移到商场、写字楼、酒店式公寓等更多的商业。总而言之，凯德是以市场需求为导向，而不是以政策为导向的布局。

　　从长期发展来看，商业也是凯德全部持有的，也不存在二手房之说。

　　现场提问：现在很多开发商都用前海来进行宣传及销售，那来福士广场在营销方面会不会有前海的因素？另外，万达在深圳有项目，您是怎么看待万达进入深圳商业地产的？

　　罗臻毓：后海、前海的发展对整个南山区肯定会带动新的增长点，对来福士而言，项目位置就落在前海和后海的中间，那么肯定是以得到增长为主。

　　深圳的商业地产确实已经有不少开发商，例如华润等，如果万达也进来前海发展了，那么我也认为整个经济和市场的增长应该是有足够市场的份额来支撑的。如果没有一定的市场份额与规模的支持，发展商是不会盲目地为了盖房而盖房。

　　因此，商业的运营能力在商业的发展过程中扮演的角色则越发重要，而针对这一点，凯德是充满信心的，不仅前期的硬件要适应这个区域，后期运作的软件如经营也是没有问题的。

　　现场提问：凯德在深圳还有什么具体的规划吗？

　　罗臻毓：深圳是凯德重点发展的城市之一。进入深圳之后，在建设的同时也不会停止继续发展的脚步，接下来我们可能还会挑一些别的好项目，包括一些住宅或其他的商业项目继续发展。

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