乐购在华叫停商业地产零售商为何搞不定

乐购在华叫停商业地产零售商为何搞不定 http://www.redsh.com 2012-08-22 红商网发布稿件

　　红商网讯：英国零售巨头Tesco(乐购)还是被自己迈得过快的“地产步子”绊倒了。

　　7月下旬至今，乐购被内部员工爆出经历入华以来的最大规模“人事地震”——乐购中国地产部从首席执行官开始的所有员工均被裁撤，地产团队被乐购超市团队接管，加之超市板块的人员换血，公司后台支持部门员工裁撤流失比例约在2/3。

　　作为世界排名第三的零售商，乐购在中国市场涉足乐购商业(超市大卖场、Express便捷店)、乐购地产(乐都汇购物中心)和国际联采三大业务，其中2007年成立的乐购中国地产公司曾是乐购集团在华“追赶”世界零售冠亚军沃尔玛、家乐福的中国战略的最重要发力点，4年多后却成为眼下乐购中国人事地震的核心区。

　　零售巨头庞大的商业地产战略为何突遭叫停？这是企业的战略调整个案还是零售商转型商业地产热潮的风险预警？乐购的地产收缩又能否让此前疯狂地产扩张的零售商们放慢脚步？

　　乐购在华商业地产“紧急刹车”

　　乐购是目前在华零售商当中逆袭商业地产步伐迈得最快的一个。

　　从2007年起，乐购就开始在中国寻找商业地产投资、开发和运营的机会，并在2009年在香港成立地产公司，并推出“乐都汇购物中心”品牌。当时，在国内沃尔玛虽然早已开始和国内地产商万达集团等捆绑拿地扩张，麦德龙也早有购地自建的模式，但是乐购的独立购物中心自建项目却是走在了最前面。

　　但当时，业内却认为乐购此举相当自然。在英国，乐购是欧洲最大的土地开发商及土地拥有者。前乐购中国区相关人士向记者介绍，英国乐购超过80％的物业为自建，只有不到20％的门店是租赁模式。乐购在全球有4300多家门店，建立在此基础上的物业自建的商业地产经验由此并未遭遇多少质疑。

　　甚至对于当时乐购商业地产的转型加速，零售商同行感受更多的是外资零售商的逼迫压力，认为从零售商到商业地产的全产业链的侵袭及战略布局将让本土零售商丧失更多市场。当其时，在2009年开出青岛乐都汇购物中心——乐购在华的第一家购物中心项目后，一贯以保守、低调形象示人的英国零售商开始愈发张扬着对地产市场的决心和信心。

　　“到2015年，乐购将在国内开出80家购物中心，乐购自有投资200亿，其他伙伴还将投资400亿，共同撬动中国的商业地产市场。”当时的2010年，在乐购乐都汇的签约仪式上，乐购中国地产集团首席执行官霍兰乐(Remco Waller)曾这样高调的放言。按照霍兰乐的说法，中国的商业地产是潜力巨大的金矿，而乐购拥有充足的资金和商业地产的经验，又有外资零售商的优势，拿下商业地产只是时间早晚的问题。也是从那个时间点起步，在中国商报记者参加的几乎所有的商业地产行业会议和招商、土地论坛上，乐购都成为推介自己和寻找土地、合作伙伴的最活跃的一个。

　　但没等到乐购的购物中心项目“开花结果”的那天，霍兰乐却率先离了场。而接任其位置的田立志(Jonathan Timms)同样“屁股尚未坐热”又被现任乐购地产总裁施文宇(Steve Rigby)取代。

　　乐购中国地产部走马灯一样更换负责人之下，其庞大的购物中心计划也愈发与集团总部的预期渐行渐远。

　　此前，按照乐购中国地产公司的多次公开表示，平均每年将新开16家购物中心。在2009年，乐购地产部就宣布，20家购物中心选址就已经完成。日前，虽然乐购中国地产部公关人士向中国商报记者的表述是，乐都汇购物中心目前开业的7个项目均进入正常运营阶段，在建项目也并未搁浅，多个项目都还在按既有计划稳步推进。但截至目前，乐都汇购物中心庞大的中国版图上还只落下青岛、秦皇岛、鞍山、抚顺、营口、福州、厦门等7家购物中心，年开业率不足四成。而抚顺、鞍山、青岛等乐都汇购物中心开业之初就因客流不足饱受质疑，如今依然被诟病人气不足。沈阳、葫芦岛等项目都已远落后其既定的开业时间表。按一些行业内人士的曝料，乐都汇购物中心有些项目甚至因位置偏僻、客流惨淡而拖累到乐购大卖场超市的经营。

　　开业率不足的表面征兆之外，观察人士透露，乐都汇租金收入与乐购集团一度预期的目标也差得太远。客流也一直是乐都汇商业运营的尴尬体现，比如位置相对较优越的鞍山乐都汇项目，虽位于鞍山火车站旁边，可是人却不是特别多，里面空荡荡的，品牌种类有些少。

　　而对于未来，乐都汇也明显地放慢了脚步。上述乐购中国地产公关人士告诉中国商报记者，今年财年，乐购将在广州和厦门分别有新的乐都汇购物中心开业，明年也还会有其他乐都汇购物中心在各地陆续开业，但是对于近期和远期的开业门店数和时间表已没有具体可透露的内容。该人士表示，乐购仍在各地积极寻求投资机会，但不方便透露有否选址已定的场地或项目。

　　业内观察人士表示，在乐购地产跑马圈地的四年间，乐购率先进入三、四线城市拿下大量土地开发购物中心，豪赌商业地产升值，但是，还未等到城镇化春天的到来，零售出身的乐购集团总部已无法承受拿地价格过高、资金周转紧张、投资回报过长的商业地产陷阱，由此对中国区转型商业地产的策略紧急叫停，重新回归门店租赁模式。

　　目前，乐购超市部门已经全盘接管地产的事务，从地产高层到中层的“大换血”之后，乐购在厦门的五缘湾项目也由超市方接手，计划年底开业，估计得到明年才可能开业。而原计划今年底开业的北京、广州等项目也都还处于规划阶段。

　　零售商“搞不定”商业地产

　　本是乐购企业内部遮遮掩掩行进的战略调整，却在乐购内部员工的曝光后迅速成为当前行业热议盘究的焦点话题。其中的理由，或许只在于零售企业大都从乐购身上看到了自己的影子。

　　当下国内无论内资、外资零售商们，几乎无一例外地在重复着与乐购相类似的地产扩张路。从沃尔玛、家乐福、宜家家居、麦德龙、迪卡侬等外资零售商，到本土的华润万家、王府井百货、步步高、永辉超市、苏宁电器、文峰美容美发甚至到火锅餐饮企业海底捞也都大规模涉足购物中心或城市综合体等商业地产的投资开发。

　　“我从来不认为零售商能搞定商业地产。”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波日前在接受中国商报记者专访时表示，乐购地产的业务收缩和部门裁撤早在他的预期内。

　　“零售业是把大卖场、超市、百货等场子开好，摸准消费者的喜好和市场需求，靠一分一分的钱卖出来的薄利行业;商业地产讲求的则是开发投资的收益，即是否赚钱，包括需要和各级政府的交道等前期，以及项目内销售型物业的配比，甚至资产型投资的长期回报的资金基础、品牌组合，是囊括开发、运营、招商、物业等复合型的投资，操作规律都完全不同。”朱凌波说，“商业地产和零售业是两桩完全不同的生意。”

　　乐购恰恰跌倒在上述诸多的不同上。朱凌波告诉中国商报记者，转型商业地产是乐购的中国战略，其进入中国较晚超市门店落后于沃尔玛、家乐福，想借商业地产发力追赶是自然之举。2007年开始，中国商业地产巨大的发展空间和未来城镇化的机遇确实被许多企业看到。乐购成为其中的积极一员，开始布局三四线城市。

　　“但乐购地产部门一开始搭建的团队就没有做过商业地产，前期扩张速度很快，导致拿地和选址颇为艰难。”朱凌波这样认为。