世茂房地产：为降负债今年将拼命卖楼

世茂房地产：为降负债今年将拼命卖楼 http://www.redsh.com 2012-04-24 红商网发布稿件

　　红商网讯：3月29日，世茂房地产于香港召开2011年度业绩发布会。

　　业绩回顾显示，2011年，世房整年的营业额上升19.5%，达到了260.31亿元(人民币，下同)。

　　毛利率由2010年的36.6%上升到2011年的38.4%，毛利由80亿元上升到100亿元；纯利57.2亿元，增22.5%。如果扣除非现金一次性的收益，年内股东应占的核心利润约45.6亿元。

　　报告期内，世茂房地产持有的土地储备为3950万平方米，土地储备充足。而去年新增土地储备时间上主要集中在上半年，并且覆盖了大部分核心城市。

　　“2012年，我们推出了新的土地政策，具体将销售划分成十个区，当各个区的销售提前500标，该区的销售、现金回笼之时，才会考虑新增土地。你的指标完成了，有钱了，就去买。今年开始，原则上不会去买地，主要目标就是减少负债。”许荣茂在业绩会上提出了集团今年新的土地政策。

　　而据介绍，截至2011年12月31日止，世房持有现金140亿元，未动用银行授信额度人民币98亿元。许荣茂称：“这证明集团有充裕的财政储备。”

　　管理层指出，今年以来公司已销售接近40亿元，并称，40亿不只是3月份，4月份也会维持这个水平，到了5、6月份更会迎来推货的高峰期。

　　据此，管理层表示，在良好的销售势头下，估计自身的负债会减少，并争取在今年年底将负债控制在400亿元以下。“银行债，去年年底是426亿元，其中长债是6成半，短债是3成半。”

　　关于3月份销售见好，世房称是因为有新推广，并且在在价钱方面做了调整。

　　“但也不是调整了很多，我们有三分之一的销售是通过价格调整。当然有一些大的城市，比如说南京或者一些一、二线城市我们的价钱会调得多一点，可能有20个百分点。但是有一些三、四线城市，其实没有减价，甚至有加价。所以平均来说，影响不是很大。”

　　以下是世茂房地产2011年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：今年以来，有关于世茂房地产人事调整的消息称，贵公司百分之九十就职人员来自品牌房地产企业，请问消息是否属实？此举是不是基于提高销售业绩的考量？

　　管理层：2012年我们销售正在做的是关于区域调整战略目标，希望能够从行业的先进企业当中引进更多的人才，这是基于我们发展目标的基准战略。过去这一段时间里，是希望通过引进人才以及他们的融入，真正能够满足世茂的未来发展需求。

　　现场提问：可否结合一季度清存货的情况谈一谈今年的销售目标？今年的销量目标是超过307亿元，这307亿元在上下半年的比重是怎样的？另外，公司在今年想大力发展酒店，有没有计划或者目标将酒店项目提升？

　　管理层：我们的销售目标定得相对保守，其实现在看一季度已经完成了25%，所以我觉得应该可以大幅度超过这个307这个数字，当然，这个数字一季度主要是清存货，已经清得差不多。二季度也会清，但力度没有那么大。二季度我们主要是有一些新产品出来，价钱也会上升。

　　关于上下半年的比重，我们认为大部分在上半年都可以完成，如果我们要超标的话，大家都会相信如果上半年都做50%以上的话，我们全年超标的可能性很大。因为九、十月份有一些新盘会推出。我们也会对80后、90后做相应的小产品，不限购。相信这些动作对于销售有很大的帮助。我们很有信心超过去年307亿元，可能不是超过一点点，可能会大幅度超过我们去年的指标。希望通过这个超标，我们可以降低我们的负债。

　　当然酒店和商业，我们希望可以加大，酒店和商业都是要用钱比较多的地方。集团希望酒店和商业都有一些融资的渠道，不排除跟他人合作。酒店来说，我们现在有六家酒店，以后陆陆续续还会有更多，我们相信商业的前景非常不错。因为商业不受限购影响。

　　现场提问：你刚刚说现在有六家酒店，还会增加，有没有计划增加多少家酒店？今年公司的土地支出怎样？

　　管理层：刚刚说到六家酒店，我们每年都有一两家酒店落成，但是我们都会控制总量，因为酒店的投入很大。所以我们都希望刚才说的等资本市场或者有机会再做，等市场有机会再慢慢做。关于土地，今年的土地支付是60亿元左右，没有支付的土地大概是70亿元，这个70亿元有一些是拆迁，可能要分两年，如果现在开始不买地的话，明后年的土地支付可能是100亿元。所以其实大家听到没有支付的土地有100多亿元，其实去年已经给了100多亿元了。其实现在剩下的100亿元是分三年支付，我们今年大概支付60多亿元，明年、后年一共支付70亿元。

　　现场提问：此前曾谈到酒店收入增加3成，商业增加5成以上。这个主要是单价提升还是面积增加？

　　管理层：面积、单价都有提升。商业可能增加十几万平方米，主要都是通过租金和出租来实现。租金每个城市不同，可能有10%的升幅。

　　现场提问：你们说新开的项目有很多，与去年相比有多少增长？

　　管理层：建筑面积有700多万平方米，与去年相比没有太大的增长。现在主要是看市场的动态，虽然我们这几个月的销售都比较好，是大面积增加开工，我们可售的面积有500多万平方米，有600亿元，不排除如果上半年做到全年指标的话，我们会加大开工面积。如果加大开工面积，都要加大工程款和其他的投入。如果销售刚刚达标或者不是很大幅度的超标，我们就不会调整开拓面积。所以这个是看情况。700多万平方米当中，我们开工的有300多万平方米，和去年的水平差不多。

　　现场提问：去年的销售面积是减少了，是239万平方米。那么今年呢？

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