红商网讯：“去年我们最大的问题就是销售任务没有完成，但相对而言，我们去年其实要更进取些。”宝龙地产首席执行官许华芳于3月23日的业绩发布会上如此坦言。
根据宝龙同日公布的2011年度业绩报告数据，报告期内，宝龙实现总合约销售面积减少7.2%至约81.2万平方米；合约销售总金额54.81亿元，同比减少11.8%，仅完成全年百亿目标的一半左右。
许华芳表示，销售指标没有达到，主要是公司于去年相应地减少了投资所致。而2012年，公司的销售目标则会相对保守，仅定为60亿。全年可售货源约120亿至140亿，当中，商住比例为6：4。
去年很吃亏
宝龙地产透露，今年60亿销售目标的组成，主要来自晋江、青岛、洛阳、杭州、常州等项目，而该些项目的贡献金额均为5-7亿左右。推盘节奏大致为上半年40%的任务量，下半年则是60%任务量。
“去年很吃亏，上半年只有20%多，其余项目全部押宝在下半年，但下半年开盘都很尴尬，开也开不了，所以今年会好些。而且今年的项目整体贡献都很均匀，没有一个项目是占了十几亿。”许华芳称。
而在开工计划方面，宝龙目前仍有300万平左右的在建面积，今年计划新开工面积约80万平左右。
许华芳称，以公司目前每个月的资金情况，18亿的现金应该是一个比较舒服的资金运作，不存在什么大的压力，同时今年的资本开支不多，其中土地应付款仅8亿。
“短期负债虽然是24亿，但其中7亿已经做了循环，另外17亿实际上和银行有持续贷款，所以资金上压力不大。加上60亿的销售及商业出租、酒店等业务也能回款7、8亿左右，与投入基本一致。”
而之前一直坚持“不降价”的宝龙也坦言，促销是目前房地产市场的一个出路。许华芳透露，新开项目都会推出一定的促销，“没促销肯定很难卖。”但其亦称，宝龙的降价幅度很小，仅10%左右。
许华芳表示，价格的调整幅度最终还是要看项目的回报率。“第一一定要赚钱，亏本生意没有人做，目前公司的整体情况还是比较健康的。另外我们去年开了两个酒店，六个购物中心，一平方米都没卖，这主要是为了公司的长远资产而努力。”
而从相关数据来看，虽然收入大部分依然靠物业的销售，但经营性物业的收益为集团带来的贡献日益显现。
年度报告披露，截至2011年12月31日止，宝龙实现收入上升18.5%至约52.54亿元，其中租金及物业管理服务收入上升19.8%至约2.84亿元。主要由于2011年底有六个新购物商场开幕，以致租赁总面积增加。
据介绍，2011年宝龙共开业了6个宝龙城市广场，加上此前开业的5个宝龙城市广场，至今宝龙已开业的宝龙城市广场共11个，2012年计划还会开业两个宝龙城市广场分别位于新乡及杭州。
据透露，目前该两个新项目的招商及出租情况较令人满意，未来两个月事签约高峰期，将会陆续与确定意向的商家完成合同签约。
慢是好事情
宝龙地产副总裁兼商业总经理潘韬介绍，宝龙城市广场具备三个特点：第一，出租率普遍偏高，大部分均在95%左右；其次，全部按时开业，“在去年比较困难 的情况下都准时开业了”；第三，所有宝龙城市广场目前的经营状况都处于比较正常的经营水平，销售和客流都在稳定增长，也基本上成为当地区域的商业中心。
许华芳介绍，一直以来，公司都认定在二三线城市发展，但事实上，自去年开始公司就在模式上进行微调，把业务扩展到一线城市及四线城市，同时，产品模式也相应作出调整，分成三小类综合模式。
其中位于一线城市的综合体项目，如上海浦东朝路综合体，定位为社区型综合体，体量约为12到15万平左右，形成卫星镇。
当中，会打造一个3至4万平米的购物中心，由公司全持有，其余产品则通过销售达到模式发展的平衡。
在二三线城市，就会延续过往标准店的模式，这依然还是公司的主打。而三四线城市则做一些最中心的城市综合体。
“这个是我们的坚持，我们一定是往这个方向，然后通过低成本、持有型购物中心往前走。”许华芳称。据了解，目前宝龙的土地成本仅700多元每平方米左右。
但实际上，对比2011年，宝龙今年在宝龙城市广场的拓展方面显得有点慢了。“这恰恰对于我们这个团队是好事情，宝龙在管理上和运营商需要做得更好、做得更精细化一点。”潘滔称。
潘滔续指，若今年再保持同样的开业规模，那么公司大部分的精力都会放在开业上，而不会在运营、管理方面努力提升。而运营管理问题也是宝龙目前需要解决的问题。
潘滔坦言，目前宝龙“2015年开业100个项目”的目标在放缓，至于到2015年宝龙开业的项目将达到多少，潘滔仅笑称，“这要看老板的投资节奏了。”
不过其称，就目前宝龙持有的项目规模而言，已经算是国内第一梯队，约120-130万平，“前面就只有万达、华润，其他就没有了。”
事实上，除了宝龙城市广场以外，宝龙2011年也开业了两个酒店，且该两项目整体业务、销售额和利润都增长非常迅猛达到500%以上，至今已有三个星级酒店和两个商务型酒店在营业。
同时，宝龙另有四个百货店新开，目前的经营状况也较好。
人事的调整
值得一提的是，目前任职商业总经理的潘滔，是于去年11月才新加盟宝龙，而此前曾相继在万达、金地任职商业地产经理。
所谓“新官上任三把火”，潘滔对于宝龙2012年商业发展也有“一个目标”和“三项任务”。
宝龙地产：商业人才调整与经营无关
宝龙今年拟在河南、杭州开设2个购物中心
青岛宝龙城市广场延期交房 拒付违约金
福州将再建宝龙城市广场 苏宁广场明年开
宝龙地产收购明发中心期限延至年中
投20亿 洛阳宝龙城市广场于12月30日开业
许健康与“不降价”的宝龙地产
宝龙：青岛洛阳泉州多个项目近期开业
宝龙地产回应外界质疑 否认控制权转移
斥资18亿 青岛李沧宝龙城市广场昨日纳客
穆迪：宝龙地产签约销售额低于预期
宝龙商业地产扩张激进 “快产快销“待解
宝龙部分项目降价 城市综合体烂尾风险显现
宝龙地产降价 部分项目售价贴近成本
增股抵押偿债 业绩惨淡宝龙地产雪上加霜
杭州宝龙城市广场商家签约 横店等入驻
杭州下沙宝龙城市广场赔钱卖楼
宝龙地产第25座城市综合体入驻杭州
首席财务官离职 宝龙地产全年目标堪忧
宝龙国际广场打造二三线城市综合体
搜索更多: 宝龙
