奥园业绩会：此前收购长安8号决策正确

奥园业绩会：此前收购长安8号决策正确 http://www.redsh.com 2012-04-14 红商网发布稿件

　　现场提问：放手长安8号项目，是否与当年策略出现问题，且项目销情一般有关？

　　郭梓文：是次长安8号的股权转让，完成是基于股东利益最大化进行考虑。我们认为，当年公司决策做长安8号是正确的，因为在当时而言，该项目所处位置相当优越，且产品的稀缺性也很明显，但现时整个北京大环境大家都很清楚，是受调控影响比较明显的区域之一，所以这次股权转让后，会对我们的投资布局调整得更加合理，更加有竞争力，未来主要布局在一些受政策环境影响比较小、刚性需求比较大的城市。

　　现场提问：之前公司曾表示，商业地产未来的发展目标是在3-5年内完善自己的订单联盟和建立自己的商业标准，请问怎么理解这句话中的商业标准的定义？

　　杨忠(营运总裁)：未来三到五年奥园的发展战略会更强调商住双线发展战略，在商业方面，我们走的是两种模式，第一种是奥园广场为代表的，开发大型商业部分出售，自持60%左右。这种模式现在取得很好的成绩，奥园广场自持商业部分出租率达到90%以上，租金也非常理想，这种模式值得我们下一步继续推广。

　　第二种商业模式则类似养生广场那样，我们也会持有一些集中性商业，但以主题商铺销售为主，附带一些商业性公寓，目前这种模式的运营也比较成功。未来三年，我们会结合土地投资及整个产品战略，坚持这两点发展模式，逐步适当提高商业发展能力，规避目前政策中限购、限贷的风险，为企业的稳定快速发展作出贡献。

　　现场提问：今年公司在扩充土地方面是否有相应的计划？除了未付的6亿土地款之外，公司今年的资本开支是多少？

　　郭梓宁(副主席兼行政总裁)：土地储备方面，去年我们增加了约150万平方米的可建面积，今年的计划是增加120万平方米左右。现在我们拿地的策略就是，选择有刚性需求且具发展前景、限购政策影响较小的地区。在拿地过程中，我们按照商住双线发展的战略目标去寻找土地，包括一些符合商业标准的商业用地，及一些具有商住用途的兼容性土地。

　　林锦堂：今年需支付的土地费用有6亿3千万，建筑费用和去年相若，大约是25至28亿左右。

　　现场提问：管理层刚才提到，未来主要布局在一些受政策环境影响比较小、刚性需求比较大的城市，是否意味着未来公司在拿地方面主要关注二、三线城市，不会选择北京、上海等这样的一线城市？

　　郭梓文：我们会以广东为主，并兼顾现有已开发项目所在城市，包括广西、重庆、沈阳、昆山，在这些地方我们会继续扩大在当地的市场占有率。至于北京和上海，我们认为，如果有适合于有刚性需求的产品、非投资类产品开发的土地，我们也会审慎考虑是否进行收购。

　　如果北京的商业物业，有一定比例可租可卖且回报率较好，并受调控影响不是很大的话，我们也会审慎考虑。

　　现场提问：能否透露一下广州南站项目的商业定位？具体的推出市场时间？

　　杨忠：广州南站项目属于第二类开发商业模式，自持商业面积部分不会过大，大部分以销售为主，但会有一个主题，南站定义为华南企业展示中心。项目预期推出时间在明年，今年会动工，明年销售。

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