九龙仓：今年零售的市道是继续蓬勃的

九龙仓：今年零售的市道是继续蓬勃的 http://www.redsh.com 2012-04-14 红商网发布稿件

　　因此基于这些影响，在购地方面会稍微审慎一点，如今年1月在北京买的地块，地价要比市场估计的偏低，市场竞争没那么激烈，所以有利于会德丰或九龙仓以较低的价格拿到项目。不过现在手头上现金储备充足，如有适当机会会继续投资增加土储。

　　现场提问：会德丰九龙仓在香港两大商场的销售中，内地客所占比例是多少？现在内地鼓励扩大内需，给予很多高价消费品方面的优惠，对此对于香港吸纳内地客户有无影响？

　　另外关于海伦大厦，由于租赁即将到期，目前该项目的进展情况是怎样？洽谈结果如何？有做最坏的打算吗？

　　管理层：在零售方面，其实内地客在香港的消费在逐渐增加，据粗略估计，大概有一半的零售销售是来自内地。

　　海港城去年零售增幅34%，而香港零售整体的增幅25%，其实是过去十年来的最大增幅，这肯定不可能紧靠香港本土人士的消费，还有很多游客的消费，如去年美元相对较弱，除了国内游客，另外还有其他的游客也在香港消费。所以游客的消费，包括内地游客的消费，会对香港的零售业和零售周边的服务业带来巨大的收益。

　　国内在刺激内需，如进口税的调整等是否会对香港的零售产生影响，我认为在短期或中期来看是不会的，因国内经济的起飞，中产阶级越来越多，越来越多的人喜欢出外消费，因此这会继续支持香港的经济。

　　现场提问：会德丰今年出了一个特别的现金股息，除了业绩好之外，会不会是因为九龙仓方面今年不用再供股，所以发的特别股息？

　　管理层：九龙仓今年的现金需求已超额完成，除非有新的项目，九龙仓才需要在市场上筹集新的资金，无论是债还是股本。

　　去年的大部分时间，银行的借贷是非常紧的，而近期银行的借贷开始松了一点。当银行借贷收紧时，香港的很多企业都利用资本市场发债融资，九龙仓也不例外。

　　但债券市场在去年下半年一段时间都是紧张的，想融资也融资不了，而今年年初开始，这种情况有所恢复，因此借此机会，在银行借贷松动和债券市场机重开时，积聚资金。

　　因此，没打算做发债，事实上手头上有300多亿正现金，其中有一部分是人民币。

　　人民币是因为在内地一边卖楼一边有现金回笼，不过不能动用，因为要留待将来建楼及交楼时才能用。除此之外，还有不同种类的现金，一部分是以前在内地的项目销售完赚的钱，如北京时代广场，不过这些现金现在但还需要等税务及其他手续做完才可以调回香港。

　　北京时代广场这个项目1994年开始投资的，当时投入现金约7.5亿港币，到今年年初这些资金都汇回了香港，收回来的大概是30亿港币，就是说18年，这个项目给九龙仓带来了三倍的盈利。所以基本今年是不用新的基金。

　　现场提问：自从你们会德丰地产私有化之后，近年成长了不少，那接下来的新项目大概会投资多少？就此资金需求具体是多少？

　　管理层：会德丰在去年年底负债是120亿，但会德丰手上的资产，除了中环的两个项目之外，还有很多楼盘，以及一半九龙仓的资产。

　　其实一半九龙仓的资产值差不多接近1000亿，而其有如此丰厚的资产，负债只不过120亿，这说明它是有能力举债的。所以除了在地产市场满足之外，会德丰也在融资市场上融资，如银行方面及发债方面，我们也发了新加坡元债和美元债。

　　现场提问：今年会德丰在香港推售或可售物业价值大概是多少？会德丰的资产值很高，这是否与其私有化有关呢？对于会德丰私有化之后，物业发展增长了很多，您是怎么看待的？

　　管理层：2011年会德丰最大的贡献就是OneIslandSouth有17亿的盈利贡献，而这个项目在私有化之前就存在，当时也做了一个适当的估值，而至于其他新的项目，目前也无法具体估值。但是绝对是活跃了，因为私有化之后使得集团的资金调配变容易了。如会德丰需要多一些资金，可以由会德丰集团拨款，灵活性增强了。以前就欠缺灵活性，因为上市公司本身规模不够大，无论是在银行还是在债券市场，融资能力不强，而现在利用母公司的融资能力将资金注入会德丰地产，使其可以做更多的生意，增加更多机会。

　　现场提问：九龙仓今年1月份和招商地产在北京拿了一幅地，而之前会德丰也和招商有类似合作，那你们这两家公司和招商的合作区别在哪里，而合作模式又是如何？接下来会不会和招商有更多的合作？

　　另外，会德丰私有化之后佛山的三个项目注入九龙仓，这个转让的情况是怎样的？去年在内地的投入是比较多的，仅上半年就超过200亿，对此是否认为现在的市场是一个抄底的时机？

　　管理层：去年年中时，我们已经将集团内地的资产都集中到了九龙仓，包括佛山的项目在年中前转入了九龙仓，而佛山的几个项目跟招商合作，所有现在是所有和招商合作的项目都集中到了九龙仓，而会德丰则会专注在香港的地产。

　　去年九龙仓买了11幅地，包括135亿元拿到佛山的土地，以及50亿元拿下长沙的地块，今年还会继续拿地，但要根据市场情况决定拿地速度。

　　现场提问：九龙仓表示未来还会集中在内地发展，那么在宏观调控的影响下，今年推售的项目会不会减价呢？

　　管理层：更正一下，未来发展的焦点不仅在内地有计划，在香港也有计划，例如会德丰在香港还是会继续谋求机会的。而从土地看，香港的面积可能要比内地少，但以价格算其实相差不大。

　　至于有无减价压力，一般来说，已经开售的楼盘是不倾向减价的，新开的楼价是依据市场开售，如果市场有调整，我们也会做出调整。

　　现场提问：刚提到的不会减价，那么内地刚需客户对此会不会都比较审慎了？

　　管理层：可以看到的是，内地银行的贷款有陆续放松了一些，其实这也是一个很重要的因素，因为买楼是一个很大的投资，不是所有人都有能力一次过现金付款。而去年大部分时间银行贷款方面都很审慎，而今年看到有陆续放松了一点，如果这种形势继续的话，有希望看到楼市会起色一点的。

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来源：观点地产网梁嘉欣责编：寄瑶