九龙仓：今年零售的市道是继续蓬勃的

九龙仓：今年零售的市道是继续蓬勃的 http://www.redsh.com 2012-04-14 红商网发布稿件

　　红商网讯：“调控对市场是有一定效果的，但不会觉得对房地产市场有永久性的伤害，反而还会帮助市场的健康发展。”九龙仓副主席兼常务董事吴天海如是说，这可充分表明其对于内地楼市还是相当乐观。

　　3月22日，九龙仓在香港召开了2011年年度业绩发布会。

　　2011年，九龙仓营业额增加24%至港币240亿元，经常性租金收入增长及中国物业销售强劲。营业盈利上升22%至港币114亿元。

　　在国内方面，国内资产于2011年底占九龙仓营业资产约40%。2011年，九龙仓以135亿元于长沙、佛山、广州、杭州及苏州等城市购入11幅地块发展9个项目，应占楼面面积为210万平方米。至此，九龙仓于内地的土地储备在2011年年末时为1220万平方米，遍布14个城市。

　　地产发展方面，内地物业销售合共为127亿元，涉及85.4万平方米的面积，较2010年高44%。年结时未确认销售额增加至135亿元，涉及90.3万平方米的面积。

　　2011年落成入账楼面面积比2010多一倍，达54.6万平方米。吴天海表示，2012年合约销售的基本目标暂定为100亿，这反映了现时市场的审慎气氛，但也希望今年的销售能达到去年的水平，即127亿。

　　他指出，内地已开盘的项目没有考虑减价，但新盘售价会贴近市价。

　　另外，吴天海还表示，不认为楼市调控长远对行业造成伤害，中央只希望楼市健康发展。2012年入账项目大部份已售，因此调控对今年入账额影响不大，但会影响新的销售及资金回龙。目前手头资金充裕，若有机会不排除购买土地储备。

　　投资物业方面，九龙仓表示，2011年底的估值增加到了145亿，而成都国际金融中心的商场的预租表现是相当，至目前已有三成楼面租出，另有三成则处在最后的洽谈阶段。

　　同时，中国物业的销售持续加快，2011年有9个分别位于成都、天津、重庆、苏州及无锡的新项目推出市场预售。连同较早前已经推出的项目，九龙仓共有23个项目遍布11个城市正在市场上销售。

　　“不同城市提供的不同的销售表现，我们希望通过这种方式分散过于集中的风险。”九龙仓高层如此表示。

　　另外，吴天海还提到，今年集团在土地市场上的态度会稍为审慎，预计拿地的速度不是很快，但如果遇到合适机会仍会继续买地。

　　他透露，九龙仓与招商地产在今年初购买的北京来广营地块，地价还是偏低的，这样反映了市场竞争已不如以往激烈。

　　他续称，从去年开始，会德丰已相继将内地的物业转到九龙仓名下，九龙仓今后将专注内地和香港的物业发展。

　　以下是九龙仓2011年年度香港业绩会的现场答问实录：

　　现场提问：今年头两个月香港两个零售商场的销售有一成到两成的增长，那怎么看待那今年的市道，这些项目的增速会如何？另外集团集中发展甲级商厦，但近期中环有些甲级商厦租金有向下调整的趋势，对此有什么样的看法？

　　管理层：整个会德丰和九龙仓集团在过去几十年都集中在香港和内地发展，在4，5年前九龙仓就确定了一个明确的发展目标，将在内地的资产不足10%的比重增加到50%。如今看来，4，5年过去了，内地资产所占的比重也差不多达到了40%。

　　但是这并不是说九龙仓在内地投资得慢，而是香港的资产增值的快，以后投资重点还依旧是在香港和内地。

　　而关于零售和写字楼的市道，我们认为零售市道今年年初至现在看到都是持续蓬勃发展的，当然在每年20-30%增长下，基数越大的情况下，要延续同样的增长率这个是不一定可以保持的。

　　但暂时看，今年零售的市道是继续蓬勃的。至于租金的增长，所有做商铺的租金都很现实，当租户有生意的时候他就想继续租，没生意的时候送货给他都不想租。九龙仓有赖多个城市的努力，海港城和时代广场在市场的定位非常清晰，租户的营业额也在不断上升，所以租金会比其他有所增加。

　　而写字楼会有一点周期性，今年中环的写字楼可能会弱一点，但九龙仓大部分新写字楼的落成都在两三年、三四年后，一部分甚至会更迟。就整体来说，对香港的经济发展是非常有信心的，并不担心短期的市道的政策。

　　现场提问：关于内地的情况，最近温家宝总理说到内地的经济增长放缓，楼市政策也坚定不移，而九龙仓和会德丰都在加大内地的发展，那么请问内地楼市的政策对你们会有什么样的影响？对于土地市场，又是怎么看待的？会不会审慎一些？

　　另外，今年的销售目标会降到100亿左右，对此会德丰和九龙仓是否有信心完成这个目标，甚至是超过目标呢？

　　管理层：内地的房地产市场很大程度是“政策市”，而在这样的“政策市”里经营，当有调控的时候，会德丰或是九龙仓也会及时调整。例如，今年的销售基本目标是100亿，而去年实际上是销售127亿，相比今年的基本目标是比去年低了。不过，会德丰或九龙仓会努力也尽力追赶去年的目标，所以销售目标的指标是100-127亿。

　　调控对市场是有一定效果的，但不会觉得对房地产市场的基点有永久性的伤害，反而还会帮助市场的健康发展。实际上2012年要入账的项目其实很大部分已预售，所以调控不会对2012年的盈利有很大的影响，可能会对2012年新销售的金额以及资金回笼速递有影响。

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