富力：今年看菜吃饭 320亿目标可以完成

富力：今年看菜吃饭 320亿目标可以完成 http://www.redsh.com 2012-04-11 红商网发布稿件

　　现场提问：今年公司的合约销售目标为320亿，那么是否有信心今年能超额完成该目标？

　　李思廉：我们今年前两月总销售36亿多，3月份到18号为止，共销售了20亿左右，我觉得这个销售成绩还算不错，所以我们希望上半年的销售可以做到目标的40%，大概是120亿左右，从目前的走势来看，应该还是可以完成的。

　　住建部部长也说了，今年应该不会有新的调控政策出台，而且大家"冻"了十几个月也都习惯了，现在水比较浅，那大家就都乖乖地慢慢游吧，不要搞那么多水花，弄得到处都是。

　　现场提问：您刚才提到预计今年的价格会有5%-10%的调整，这是否会对毛利率和净利率产生影响？另外是否会有发债融资的计划？今年是否也希望继续降低负债比率？

　　李思廉：其实内房股公司每年都是赚钱的，按照现在的趋势，负债率肯定会下降，但也不会降得太快，不过长期都是以下降为主要趋势。

　　今时今日我们说房价会升也没有人相信，就希望它慢慢地跌，当然5%-10%的降价幅度大家感觉也不会很明显，但其实每个月减1%，公司全年都也少了10%的销售额，不过可能买家会觉得这个降幅不够，反正现在的市场处于博弈当中。

　　其实房地产也有很多开销，特别现在国内金融政策把资金成本逼高，加上现在全世界主要金融区包括美国、欧洲、中国在内，都是一种印钱的趋势，期望这种通货膨胀可以一下子大幅下降也不实际，毕竟始终市场印多了很多钱。

　　随着价格慢慢下降，那么公司在装修标准、固定的行政开支方面就会相应地管得严格一些，希望可以保持现有的竞争力，包括售价和毛利润可以与2011年相持平。

　　所谓的价格微调，发展商的应对都是把装修成本微调，当然每一个地方的装标不一样，像北京、上海的豪宅很容易就降几千块钱，这种调整幅度就比较大。但如果是在广州一些不是市区盘，你卖7千块，原来的装标可能是1200、1300元，你调也是200块钱左右而已，楼价的200块就等于是6、7千的3%，所以就是1%、2%慢慢地减。

　　而亚运城我们从推出到现在，价格是下调的，我相信是下调了10%左右。

　　资本方面的融资计划暂时没有，发债也是随缘吧，现在的成本稍微有点贵，今天暂时就没有发债的计划，但再过1、2天或者一个星期之后，成本相对便宜一些，我们也会有另外的想法，因为这些浮动比较大。

　　经过第三方估价师评估，我们今年的负债率有望从86%下降到71%左右，我们觉得60、70%的负债率范围还是可以接受的。现在我们手上的现金也有90亿左右，其实企业如果手持现金接近100亿，就不会有危机，当然还要视乎你是否进攻，不过现在主流做法还是以防守为主。

　　我们觉得，十八大以后中国很多政策层面的内容都稳定下来，我个人也相信今年年尾会有小阳春的，大家还是坚持一下吧！做生意也要有自己的目标，所以我们就有这么个预期，到时候如果资金和市场都容许的话，我们可能会积极一点。

　　现场提问：能否透露一下您们与平安合作的房地产基金目前的最新进展情况？

　　李思廉：房地产基金方面，我们跟平安集团也谈了相当长的时间，这支基金总规模是45亿，我们分两期面市。今年1月份，基金第一期推出市场，3月1日，第二期也入市，现在这支基金已经全部卖完了。

　　其中75%优先部分投资了富力四个项目，分别位于天津、龙门、哈尔滨、重庆，因为我们有个种子包的结构。如果双方合作愉快，我们不排除还有扩大合作的机会，因为我们已经建立了一个平台，也谈了相当长一段时间。

　　未来再做基金合作对象也是以平安为主，因为还是有一些排他性，大家都不能随便乱跟别人谈的。

　　现场提问：您预计今年的投资物业的收益达到10亿，对应去年是多少？能否透露今年投资性物业的运营情况？

　　李思廉：由于今年投资物业的收益贡献第一次有机会达到双位数，所以我们特别提出来。而该些投资物业大致分布在广州、北京。在广州，抛开两家酒店以外，包括富力中心、儿童世界为主的收租物业，今年大概会录得收益3亿7千万。而在广州的两家酒店的收益也预计能达到2亿左右，但广州投资性物业的收益就搭5亿7千万左右。

　　北京方面，富力广场和其他出租物业如富力城，及其他散租物业，预计总收益达2亿2千万。我们在北京的两家酒店今年预计的收益也有7千万，这就有3亿2千万了。两地加起来就有接近9亿的收益。当然，我们成都地区也有一定的贡献，而在其它省市也有一些管理费的收入。而去年公司酒店物业收益总额也有7亿左右。

　　现场提问：近期有消息传出国内计划在全国推行房产税，您对此有何看法？

　　李思廉：我个人不相信房产税会在中国大幅推行，当然每个人都会自己的看法，但我个人不相信，房产税面对的是广大的百姓，一推出来引起的震动性太大了。应该中国不会把它作为主流的政策，当然讨论是会不停的讨论的。

　　现场提问：亚运城项目的拿地价就达到250多亿，但去年全年仅销售20来亿，是否会觉得不好卖？包括亚运城、天津项目是否会因为太多开发商参与而需要协调，导致销售相对慢些？

　　李思廉：基本上绝对不会，每家公司在合营之初就决定谁负责哪一部分的内容，不过按照目前这种商业模式，一些太大型的地块推出的时候，如果销售得不够大量，不够快，实际上大家也没有什么好处。

　　试想一下，像亚运城这样的超巨型项目，如果销售仅20多亿就太慢了，不过也没有什么办法，因为它限购，限这个又限那个。可以这么说，如果这个行业长期限购、限价、限外什么的，没有人会受得了的，好生意也不容易。

　　但是我们相信中国政府也会慢慢地让房价稳定，包括在居民的收入升高了等各种条件下，差别化的政策就会出台。差别化就是在一些比较穷的地方不再限购，有人去投资都不知道有多高兴了，还限什么？

　　但一些大的城市如北京、上海，在限购方面也可以有些差别。但要是完全长期地限制，像上海一方面要打造成金融中心，另一方面又不让外来人买楼，这是不行的，始终都要调整一下。

　　另一方面，我们看到这次总理报告也提到了所谓异地高考的问题，如果异地高考解决了的话，也带动了很多的家庭对客户指标、人口指标有调整去一些主要的城市，主要城市的需求量始终都是有的。

　　我相信全国的政策会慢慢调整，但2009、2010年房价飙升得太猛，揪动了物价指数升得很厉害，所以中国必须要大力压制下去，但我相信最终还是会慢慢地满足政府需要的。

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来源：观点地产网梁嘉欣责编：寄瑶