富力：今年看菜吃饭 320亿目标可以完成

富力：今年看菜吃饭 320亿目标可以完成 http://www.redsh.com 2012-04-11 红商网发布稿件

　　红商网讯：就在业绩公布的同一天，市场消息传出，富力地产董事长张力旗下的力量矿业能源有限公司计划于23日在联交所挂牌上市，初步拟筹资金额达14亿港元。

　　虽然富力表示自身并不持有力量矿业能源股份，只是老板的自身的投资行为，但张力这一"涉矿"的举动，还是被业内解读为富力曲线缓解地产业务高负债压力的方式。

　　根据富力3月20日公布的2011年度业绩报告数据披露，2011年公司营业额增加11%至274亿元，全年纯利亦增加8.5%至48.3亿元，物业发展利润增加19.8%至45.1亿元，而净负债与权益比率则下降至86%。

　　净负债率的下滑，确实值得富力和市场欣喜，然而，从另一组数字来看，富力依然存在着不可忽视的资金压力。

　　年报披露，负债方面，富力地产短期借款虽然从2010年14.9亿减至3.5亿，但长期借款当期部分同比增长71.4%至97.4亿元，手持现金亦从去年56.5亿减少至48.2亿元。此外，发展中物业和已落成待售物业规模达391亿元，同比增长15.6%。

　　不过，富力并不认为这对公司造成太大的威胁。

　　"经过第三方估价师评估，我们今年的负债率有望从86%下降到71%左右，我们觉得60、70%的负债率范围还是可以接受的。现在我们手上的现金也有90亿左右，其实企业如果手持现金接近100亿，就不会有危机，当然还要视乎你是否进攻，不过现在主流做法还是以防守为主。"富力地产董事长李思廉于当天发布会上如斯表示。

　　与此同时，虽然2011年未能完成年度销售目标，但李思廉对于富力今年320亿销售目标的达成显得相当有信心。

　　其透露，今年前两月富力录得总销售额约36亿，截至3月18号，三月共销售了20亿左右，希望上半年的销售可以做到目标的40%，大概是120亿左右。

　　至于业务拓展方面，李思廉称，会优先考虑广州、北京、天津这些有较大团队进驻的城市，但今年还是要"看菜吃饭"，销售好的话就积极一点，反之则放缓速度。

　　以下为业绩会现场实录：

　　现场提问：之前温总理有提到房价要回归合理价位的说法，而近期亦出现首套房贷利率放松的迹象，您们是怎样看待今年的楼市？公司旗下项目的均价走势如何？是否有降价的计划？

　　李思廉：我相信今年整个房地产市场都会向着一个平稳的方向发展。总理报告指出今年中国的GDP增长速度为7.5%，我们将之解读为下限数据，并相信在中国强大的政策体系及金融体系之下，GDP的增长速度将达到7.5%以上。

　　如果看全球形势及中国今年的进出口贸易情况，和目前中小企业面对的环境，我们也相信房地产会是以一个平稳的方式发展，要不然国家整体要达到一些数据也是不容易的。

　　在这些前提下，政府传达了一个信息，希望发展商多盖一些符合刚性需求的产品，来满足部分首次置业人群的需求。现在市场也不断地释放信号，如首次置业的首套房按揭可以相对便宜一些。

　　但在大部分城市，对外来资金的限购限贷态度也很清楚，各大发展商都是往这个方向调整。我相信产品调整了以后，如降低一下装修标准，也可以符合市场的需要，大家也可以稳步地达到公司制定的目标。

　　现在内房公司的主流应对楼市策略都是以打特价、轻微降价为主，除了部分相对优质的项目开盘时价格会上升，暂时看不到大幅加价的情况。而且企业在旧盘出售方面都是采取维持现有价格来买，而不会想着加价之类的。

　　降价方面，今年富力会配合国家的政策慢慢作出调整，销售均价方面的调整幅度在5-10%左右。由于当中也涉及一些装标的调整，开发商有责任维护股东的利益，也会适当做一些合理的微调。

　　现场提问：今年富力的资本开支是怎样的情况？

　　李思廉：今年我们全年的资本开支约在230至240亿之间，其中在地价和建筑费方面的支出为130至140亿左右，余下的100亿左右支出则包括了税和利息、管理费用等等。做着300来亿的生意，支出200多亿，收回200多亿的现金流，也算是"稳打稳扎"。

　　现场提问：目前富力的去化率情况如何？今年预计的目标去化率达到多少？

　　李思廉：去年我们的去化率大约在六成左右。因为我们公司很多产品都是精装修，而且很多商业的项目装修期比较长，所以导致项目刚开售的时候去化不会太快。不像有些公司的产品以几千块钱为主打的，加上不是精装修，去化率就会高些，一下子就卖完了，然后去做别的。但我们公司的产品都是精装修为主，去年的均价都达到1.3万元/平方米，这种价格也不可能去化得太快。

　　现场提问：之前证交会公布了一批IPO名单，当中涉及的三家房企中就包括富力，能否透露一下富力在回A方面的情况？

　　李思廉：回A方面，其实大家没有什么举措的，只不过证监会来了新主席，可能会对旧有资料进行清理，实际上我们三家房地产公司都是排了很久的队。

　　其实大家都符合回A的条件，但由于现在行业管制，如果它按键开门我们就进去，但如果锁了门就不能进去。但我们相信它最后还是会开下门的，但时间方面预测不了。

　　现场提问：你们在年报中提及，今年仍将会活跃在一线城市，那么是否有考虑在广州等城市继续拿地？

　　李思廉：其实我们在广州还有很多土地，而且我想今年也不会有太多的公司积极地去扩充土地储备，如果付款方面能优惠一点，大家会考虑，但如果付款较急的话，应该大家都会放慢拿地的速度。

　　而在土地储备方面，我们会优先考虑广州、北京、天津这些我们有较大团队进驻的城市。此外，配合目前政策的倾向性，一些二三线城市的土地我们也会适当购入，但还是"看菜吃饭"吧。如果楼卖得好一点的话，就多些现金流可以买地，如果楼卖得慢的话，就会放慢一点。