首创置业：搭建地产基金寻求海外并购机会

首创置业：搭建地产基金寻求海外并购机会 http://www.redsh.com 2012-04-11 红商网发布稿件

　　媒体提问：公司暂时有无计划发债或者融资计划？今年有没有调整开工目标？除了新开工的面积以外，今年的竣工面积和去年相比有没有改变？

　　唐军：我们目前还没有市场融资或者发债的计划。因为我们母公司在目前市场情况不具备融资条件。但我们会有多种其他方式的融资安排，包括刚才罗俊提到的共同出资，或者股权融资方面。

　　第二，我们今年新开工的面积计划是241万平方米，算成建面的话，今年总的建设面积可能会在600万平方米左右，但这个也要取决于今年的销售情况。如果销售的好我们会加大新开工的面积，按照正常的计划，我们的开工面积会在600万平方米左右。今年的竣工面积是220万平方米。

　　媒体提问：前阵子证监会公布了A股IPO排队名单，首创置业在列。这个有没有最新的进展？另外，刚才提到首创正在筹措房地产基金，具体情况如何？基金投向只是首创还是也包括外部市场？

　　唐军：A股上市是我们在2007年的时候申请的，2007年之后房地产A股上市就已经停了，所以现在这个还在安排，但是也没有一个时间表。

　　刘晓光：关于A股的事情，大家看到我们还排在前面，也要看到中国资本市场下一步的发展状况的。涉及到地产业的闸门能不能开，我们也在排队等待中。

　　关于房地产基金的问题，因为有很多投资者也找到我们，希望首创将来能够设立一些大的基金。因为，从基金角度来讲，第一，看品牌，第二个，看资源。而首创置业的品牌是好的，运作能力和团队也是好的。

　　基金的好处在哪里呢？我想，一方面，它可以支撑首创置业在市场上继续运作资源的能力。第二个，它也是上市公司轻资产运作的形式。因为作为投资机构，基金可以以很小的份额带动很大的资金。

　　从现在来讲，很多专业的地产产业也需要这种基金，比如将来的养老地产、物流地产、文化地产以及零售地产。这种专业性地是很多投资者愿意投资的。

　　所以，在这种情况下，首创置业具备这种条件，如果有大的投资者形成组合，形成一个大的基金，对于首创置业下一步的发展肯定是有帮助的。

　　在基金投向上，一般大概有一个比例，一部分要投到社会上但投到社会上实际上也是依靠首创的管理团队，会收一些管理费。

　　媒体提问：首创今年的资本开支大概是多少？

　　罗俊：2012年资本开支主要分成几个部分，用于买地的支出是45亿左右，截至去年底未付土地款大概有15亿，建设支出大概是在66亿，利息、股利及各项费用大概是在28亿。所以，整个资本支出在168亿左右。

　　媒体提问：你们的负债比例是比较高的，刚才会有海外并购融资，那么会推高负债率吗？另外，今年有没有具体的并购计划？

　　刘晓光：实际上在去年六月份以后，并购已经拉开了序幕。我估计，并购今年是很重要的一个旋律。特别是那些中型企业，他们手里有几个项目，但由于运转问题可能会遇到资金困难，这实际上也带来了很多机会。

　　我认为，一些优质的土地资源肯定会在市场上出现，将来首创置业也会得到这样的机会。在这过程中，有一些并购甚至不需要动多少现金，并购者只需要加一小部分的自己增量，主要靠品牌和运作能力盘货项目，这样的机会很多。

　　所以，我的看法是，2012年是一个并购年，大批的并购的机会已经出现了。可能不可能百分之百的并购，因为政府也得卖点地。作为一个好的企业来讲，应将并购与一二级土地的开发相结合。

　　罗俊：2011年公司的净负债率是82%，负债上升的主要原因是2011年为了实现公司整体规模的扩张，公司并购了多个项目，同时也增持了一些项目的权益。

　　2012年，我们预计从多方面进行融资。关于资金的来源，第一，是加快现有项目的周转和大量的销售回款；第二方面，和战略合作伙伴共同出资进行新项目的投资，降低我们资金的支出。第三，我们也会加大我们房地产基金的建设力度，通过几种方式使公司净负债率维持在现有的水平。

　　媒体提问：温家宝总理在两会的时候说内地的房价还没有回到合理的水平，你们觉得怎样才是合理的水平呢？你们对今年的楼市有什么看法？

　　刘晓光：总理说房价没有回到合理的水平，我觉得这等于提出了一个目标，也可以说对中国房地产健康发展提出一个目标，总理还讲到，房价要与人民群众的收入相匹配，与国民经济发展相匹配。

　　我觉得这肯定是一个目标，但涉及到系统的问题，最终房价要跟地价合理的水平要相匹配，跟税费的合理水平要相匹配。当然，还有企业的合理利润。

　　温总理还讲到要鼓励普通商品房的健康发展。同时，我们看到存款准备金率在下降，首付比例和贷款的利率也有一些新的信号。所以，我想一方面是保持房地产稳定发展的目标，一方面可能下一步对政府、对企业、购买者，对金融界还有一个系统的平衡的发展。

　　我的判断是，在这个阶段中，今年3月到9月份之间，市场还处于一种比较低迷的状态。9月之后可能就会出现一个稳定的局面。

　　媒体提问：之前消息称北京有可能成为房产税下一个试点城市，刘总怎么看的？如果房产税真的在北京铺开，首创会受到什么影响？

　　刘晓光：房产税是不是会大面积在全国铺开，这个我们没有还研究，只能看他的发展状态。如果说又限购，又有房产税的出台，从调控的力度来讲影响是比较大的。但我想房产税今年可能应该是在试点阶段，还不能说在全国推开。另外，房产税征收的范围、起点、税率不同，对房地产市场的影响程度是不一样的。

　　但是，我觉得今后中国房地产发展过程中，可能越来越多是依靠经济调节手段。包括利率、税率等，这种经济调解手段会越来越系统化。

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来源：观点地产网曹萍责编：寄瑶