华侨城2012三大件：去存货、降负债、筑架构

华侨城2012三大件：去存货、降负债、筑架构 http://www.redsh.com 2012-04-10 红商网发布稿件

　　红商网讯："我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，将强营销，降低负债率，这是我们要做的第一件事情。"

　　在3月19日举行的华侨城2011年度业绩投资者见面会上，华侨城总裁刘平春如是表示。

　　刘平春此言是出于华侨城目前面临较大的存货压力，据华侨城日前发布的2011年度业绩报告显示，截止2011年末，华侨城的存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点。

　　至于今年将如何去存货，华侨城副总裁陈剑表示，今年公司会合理定价，灵活销售，提高开盘的销售率，同时还将拓展营销渠道，施行全员营销，以及采取网上营销、团购等新方式。

　　陈剑还提到，华侨城今年预计可以销售的面积为153万平方米，相比去年增长40%左右，为历年最高，今年预计可销售的金额是450亿元左右。

　　在此次投资者见面会上，华侨城副总裁张立勇、财务总监林育德、董事会秘书倪征等还对华侨城今年在地产业务方面的发展情况、负债率以及与日本环球影城合作的进展等投资者较关心的问题作了详尽解答。

　　同时，华侨城高层还特别提到了对华侨城亚洲今后的定位问题。

　　作为华侨城在香港的上市平台，华侨城亚洲在今年初以22.3亿元入股上海苏河湾项目后，也成了关注的热点。

　　刘平春表示，今后会将华侨城亚洲打造成以发展商业地产为主的平台，上海苏河湾项目的商业部分将由其经营，同时，不排除今后继续向其注入优质商业地产项目。

　　以下为华侨城2011年度业绩投资者见面会的现场问答实录：

　　现场提问：请问华侨城2012年可售货源的金额大致是多少？具体区域分布情况怎样？

　　陈剑：2012年，我们预计全年可以销售的面积为153万平方米，比去年要增长40%左右。预计可销售的金额是450亿左右，这个预计是基于现在市场价格定的，现在新的价格计划已经启动。

　　具体区域分布看，深圳大概有36万平方米，货值大概是200亿；上海大概有20万平方米，货值大概80亿；武汉大概26万平方米，货值大概有50亿；其他还包括成都，西安，天津，昆明等地。

　　现在提问：今年华侨城的开工面积是153万平方米，刚才也提到今年会重点去库存，那么公司的去化率目标是多少？今年的业绩目标又是多少？

　　张立勇：我们今年会依据市场情况积极定价，我们的目标是更趋于提高去化率。至于目标，我只能说是尽力而为，越多越好。同时，今年公司的定价策略中有以价来换量这样的指导思想。

　　刘平春：至于今年的业绩目标，目前集团还没有明确的任务要求，集团也还在商讨中。

　　现场提问：华侨城年报中显示目前的存货约317亿，刚才也提到今年在地产板块是以加快销售，去库存为主，那么华侨城会具体采取什么方式去库存？在价格上会有调整吗？

　　管理层：317亿元的存货大致分布是，开发成本大概是280亿，开发产品是36亿左右，这是主要存货分布。

　　陈剑：今年是我们房地产销售库存量比较大的一年，我们也将会采取一些具体措施来促进销售，我们主要有以下几个方面的做法。

　　第一，我们会密切把握政策的走向，灵活应对，抓住市场回暖的契机，对市场可能出现的变化及时跟进并制定相应方案，在合适的时机采取行动，灵活安排销售节奏。

　　第二，我们会合理定价，灵活销售，提高开盘的销售率，这是公司目前最重要的措施。另外，我们公司的产品还是拥有很大的成本优势，按照目前的价格水平，调价的空间还是比较宽裕，这就使我们产品整体灵活定价留有很大的空间。至于降不降价，怎么降价，这个都是由项目公司按照实际情况来决定。

　　第三，我们会因地制宜，强化营销的针对性。城市项目会重点加快推进，灵活定价；城市别墅项目要进一步加强全城营销，沟通好和银行的关系，增强客户购买的诚意；远郊的住宅项目，我们要着力扩大项目的市场覆盖半径，发挥项目不限购的一些优势。

　　第四，要拓展营销渠道，施行全员营销，包括加强与专业的中介服务机构的合作，尝试做一些创新，比如说在网上营销、团购等新方式，另外，我们还会加大激励的力度以促进销售。

　　第五，我们会加强营销区域的统筹，项目员工共享客户资源，充分发挥协同效应。

　　现场提问：根据年报显示，2011年华侨城的净负债率有所升高，我想了解一下华侨城在资金方面的收支安排是怎样的，怎样去做到平衡？

　　林育德：去年公司的负债率确实是比上一年上涨了不到2%，达到了71.17%，但这个负债率在目前的市场上来看应该是一个较合理的水平。

　　我们为了降低负债率，除了投资规模，还主要考虑投资措施，尽管我们每年安排的新增投资规模都有100亿左右，但如果我们能确保投资收益还是会使负债率有所降低。

　　另外，在资金成本这方面，我们跟其他公司相比，还是会有比较大的优势，主要体现在：第一，我们可以说是有三个融资平台，一个是在香港境外上市的华侨城亚洲；第二，我们自身是A股平台，当然现在A股受调控政策影响，这个融资平台贡献不太理想；另外，我们还有华侨城集团的支持。所以，我们在融资平台方面也采取了一些措施，目前公司的整个资金状况还是比较稳妥。

　　刘平春：虽然我们的负债率已经到了71%，同比上涨不到2%。但我们在整个工作的进程和安排方面还是有一些计划的。

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