越秀地产3年调整优化开始全年目标100亿

越秀地产3年调整优化开始全年目标100亿 http://www.redsh.com 2012-03-26 红商网发布稿件

　　现场提问：越秀地产2012年的合同销售是100亿，请问会采取什么样的策略来保证这个目标的实现？

　　另外，此前越秀是率先在广州进行了一个限期18天的优惠促销活动，销售也比较理想，那么接下来会不会有类似的动作以进一步扩大集团项目的走货，争取达到这个销售目标？

　　陈志鸿：100亿的销售目标的制定是建立在越秀这三年来扩大规模之后，拥有足够的适销对路产品，能够满足消费者的需求。

　　而春节之后越秀也采取了一系列销售活动，也是按照适销对路的措施而制定的，调整产品在新的市场环境下能够满足新需求的方向，达到市场能够接受的价格，所以几个项目的销售都是比较理想的。

　　至于还会不会有具体的销售措施的问题，答案是肯定的。要不断提高营销能力，不断创新营销手段，按照适销对路的方向，根据市场需求的变化来调整产品的适应程度。同时，保障产品的市场价格来实现制定的销售目标，越秀表示还是相当有信心的。

　　现场提问：越秀2012年的基本开支还是很高，今年现金流入和流出差不多是相等的，大概有几十亿在手。但是，看到你一年内要还的债务大概也有100多亿，请问是怎样处理这些短期债务？是否有融资和配股的想法？

　　另外，2012年前两个月的合约销售情况是怎么样？

　　唐寿春：今年的到期债务大概是106亿，实际上，106亿实际上是分成两个部分，一部分是在香港，大概40亿，一部分在国内，60亿左右。

　　香港部分，一季度到期的大概10多亿，还有将近30亿在是四季度到期的，现在采取的措施基本是跟银行谈妥进行再融资，例如没有通过其它配股这些方式来还款的，基本上是采用再融资的方式。

　　第一季度的10亿已经谈妥了，也跟银行签了协议，第四季度也已经在做准备。从银行反馈的信息显示再融资目前是没有任何问题的。

　　而内地部分的60亿到期主要是开发贷款，开发贷款的一个项目结束后，差不多就要还贷款。然而，新开发的楼盘又可以取得开发贷款，即开发贷款是具有流动性的。所以，通过最简单的方式，香港采用再融资，国内采用新开发贷款，基本是没有问题的。

　　陈志鸿：今年前两个月的销售状况由于年后采取了一些销售措施取得了不错的成绩。最新统计数据，已经实现的合同销售金额是10.3亿，加上已经认购还没有签合约的，总共是16.3亿左右。这个数字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。

　　现场提问：关于土地储备方面，今年是否会继续用54亿来买地，怎么看待在一二三线城市拿地，越秀如何布局一二三线城市？

　　刚才提到越秀地产会发挥越秀地产加越秀房托的平台，那么具体措施是怎样的？

　　陈志鸿：关于土地储备问题，首先，越秀大的战略发展方向已经明确，就是立足广州，拓展珠三角，布局全国，这就包含了一二三线城市，所以今后的拿地是有计划性的，根据战略方向布局。

　　其实，越秀拿地是有判断标准的。第一，项目要符合区域布局；第二，要看项目的评估，并非一定要进入一线或是二三线城市。

　　至于怎么看待二、三线城市，我认为中国未来房地产市场的发展方向，特别是中国城镇化的发展，二、三线城市更是充满更多机会。这就是考虑一个区域的发展机会，也考虑一个项目的经济指数。

　　陆志峰：新增土地储备的过程中非常重要的一点是地点的选择，也就是说房地产关键的要素是地点。随着国家户籍制度的改革，允许二、三线城市的户籍开放，这意味着国家在加速推进城镇一体化进程，这就充分证明了二、三线城市下一步的重点是住宅供应。所以，这就是机会，二三线城市也是越秀重点考虑的地方。

　　而一线城市，因为越秀地产拥有两个平台的优势，强强联合，重点是城市综合体开发，比如沈阳的项目，杭州的项目，广州的一些大型项目等。现在两个平台的互动，住宅开发与城市综合体的开发都会基于对地点的选择。

　　现场提问：关于负债比率，是否还会继续调整？借贷是否还会发债？与越秀房托合作，重大收购时，房托是否会发基金？

　　唐寿春：首先，关于负债比例，大陆和香港的比例，大陆是65%，香港占35%。这个比例是经过两年的努力调整的，而这种调整带来的好处主要是人民币升值。

　　负债比率的目标还要进一步调整，按照董事会的目标要求是要做到香港和大陆贷款总额比例达到50：50。而存在问题是香港的资金要筹集进入大陆要通过什么样的方式。事实上，方式有控股，发债，或是银行贷款等。而从目前的形势看首选是银行增加信贷，因为成本是最低的。而发债，也并不排除。

　　关于房托进行收购是否会发行基金单位的问题，这要视情况而定。如果有重大收购项目时，需要支付地价，发行基金单位是其中一种筹资方式，但是目前没有。

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