绿城集团1天甩4项目股权宋卫平力求生存

绿城集团1天甩4项目股权宋卫平力求生存 http://www.redsh.com 2012-02-13 红商网发布稿件

　　红商网讯：一直豪赌的绿城在去年下半年遭遇了资金链危机，从去年9月起，宋卫平就开始审慎楼市寒冬下公司的新活路。事实上，除了脱手项目资产外，绿城近期卖球队、牵手中投成立合资公司等“开源节流”的频繁举动，亦在逐步兑现宋卫平口中的“三步走”策略。

　　在经历了一场痛苦的蜕变后，宋卫平认为，绿城必须认清形势，调整自己，要将这一年的首要目标锁定在：力求生存。

　　密集出售资产“救命” 或只是开始

　　自去年下半年一直处于风口浪尖的绿城集团终于迎来了大动作，昨日晚间在官方微博一口气发出了3条项目转让结果，其中7000万元出售所持有的绿城墅园的35%股权，后者主要资产为杭州新华造纸厂项目;以1.25亿元出售所持有的绿城锦玉之50%股权，绿城锦玉主要持有并开发杭州兰园项目;以4900 万元出售了旗下上海静宇的49%股权，后者是上海东海广场项目的股东方。上述三项交易接盘方均未具体透露。但据记者从绿城首席财务官冯征处了解，洽谈的企业都是国内或浙江省知名房企。

　　而在昨日下午5点，绿城还联手融创一起发布公告称，以5100万元向融创出售旗下无锡绿城湖滨置业的51%股权。资料显示，无锡绿城湖滨置业主要负责无锡蠡湖新城地块的开发，该地块由绿城房产于2009年竞得，土地面积22.26万平方米，成交总价29亿元。

　　按此计算，绿城通过转让四个项目的股权，总计可套现2.95亿元。加上上月底出售上海外滩地王的股权，绿城在短期之内通过甩卖股权回笼资金13亿元。

　　数字的背后或透露出另一种信息。根据记者的了解，绿城昨日转让的两个杭州的项目均为绿城高价所获地块，其中新华造纸厂地块成交于2009年9月 3日，土地面积3.74万平方米，成交总价20.05亿元，折合楼面价22361元/平方米;绿城兰园地块成交于2009年10月10日，土地面积 4.45万平方米，成交总价29.1亿元，折合楼面价20963元/平方米。目前，新华造纸厂地块目前尚未动工，而绿城兰园已于2011年4月25日开盘，推出263套房源，开盘均价57000元/平方米。截至目前，绿城兰园总共只卖出了96套房源。

　　不过根据上述数字，让人心生疑窦的是，仅新华造纸厂板块和无锡蠡湖新城地块的地价，就已接近50亿元，而绿城不足2亿元就出售项目，这是否属于壮士断腕之举?对此，九龙仓杭州公司一位曹姓经理揭示了其背后的秘密，他分析认为，别看表面，股权转让款仅仅是“小头”，一般而言亿元左右的项目公司注册资金不足挂齿，绿城真正看重的是后续的“大头”，因为接盘方也将按照对应的股权将原本绿城借给项目公司的股东借款还给绿城。

　　绿城中国首席财务官冯征昨日晚间回答记者提问时也称，绿城出售上述项目的价格其实是根据投入的资本金加利息的平价出售，不存在亏本的问题。但他也强调，绿城信息中的项目转让资金额，并不是整个项目投资额。项目公司股权转让交易完成后，融创将以股东借款的形式将对应股权比例的土地款项及相关的财务成本等，将钱转给绿城。但对于具体的金额，冯征称是商业机密，目前不方便透露。“我们没有赚他们钱，也没有亏钱给他们。”冯征总结道。

　　据此推算，绿城回笼的资金将超过20亿元。加上此前已经转让的外滩证大地王项目，绿城回笼的总金额为数不小。对此，冯征也承认称，“可以稍微轻松一点。”

　　冯征还表示，无论如何，绿城的现金流正在好转。10月份以来，绿城已经开始支付此前拖欠的款项。

　　不过目前虽然已经筹集了36个亿，但与公司测算出来的纾解资金压力的的50亿元左右的回笼款，还有一定距离，绿城仍存在危机。冯征表示，虽然公司借款没有进一步增加，但由于现金减少，目前公司的负债率超过了年中报时的163%。

　　这或许也意味着，绿城连日来的股权转让都只是开始，接下来绿城为了“救命”还会有相关动作。相关分析指出，考虑到明年市场行情依旧不放松，按照绿城目前的处境仍将吃不消，而且绿城土地储备众多，没有钱开发还不如直接卖掉。绿城尚有位于上海及二三线城市的地块在转让计划之中，以上海为例，位于长宁区的 “上海绿城广场”就盛传将被转手。2010年2月份，绿城与马鞍山华龙置业联合体以15.4亿元底价，获取长宁区天山路街道98街坊地块，折合楼面地价 15000元/平方米。目前该地块未开工。

　　摩根大通近日的报告亦证实，由于较难获得外部资金，绿城手上大部分项目都依靠内部资源，日后还需出售更多资产，维持该股跑输大市。

　　大面积降价渠道或被打通

　　事实上，上文中提及的“腾挪掉几个项目”，在绿城去年下半年开始的修正战略中，早已有迹可循。在去年9月，宋卫平抛出著名的“三步走”称，首先是努力销售，把房子卖出去;第二是“看看能不能腾挪掉几个项目”;最后一个阶段，“如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　绿城内部知情人士向网易财经透露称，这个“三步走”有可能是并列的，换言之，不排除第一步和第二步同时操作。用宋卫平的话来讲，绿城对自己的要求，是做国内做好的住宅，宋卫平的完美主义个性使得他对于房产的品质可谓是吹毛求疵。不过到了调控关口，国内最好的住宅正在面临卖不出去的窘迫局面。2011 年前10个月，绿城除了在青岛、合肥、北京、杭州等城市成交表现差强人意之外，其他区域销售可谓惨淡收场。