住宅与商业星河左右互博的上市故事

住宅与商业星河左右互博的上市故事 http://www.redsh.com 2012-01-01 红商网发布稿件

　　分拆商业风险

　　事实上，星河希望商业部分上市的想法由来已久，而且为之也努力了数年之久。

　　星河在商业地产方面的发展，最早能追溯到2004年1月，当时星河收购了位于深圳市中心区的原“泰华购物公园”商业用地，并将之注册为“星河苏活购物公园”的商业项目，后改名COCOPARK，该项目于2006年7月开业，整体投资额8亿元。

　　今年9月份，星河与日本的三井不动产株式会社进行了相关洽谈。据内部消息称，星河一直希望能把商业项目打造为高端商业形态，但由于自身发展商业的经验不是很强，而三井在东京乃至全球都做得很好，所以星河希望能借助三井这方面的经验。

　　在具体的合作上，双方主要有两方面合作，第一是商业部分的运营和招商；第二是商业综合体的设计和产品创新。

　　这一系列商业上的谋划，在深圳地产专家半求看来，星河是在致力于推动商业项目上市。

　　半求称，星河之前曾有计划把商业项目打包上市，还专门成立了上市的团队，后来碍于整个环境所变而没有下文。不过星河现在也一直都在推进，这一次与三井的合作，也不排除是希望把商业地产做大做强，以此能尽快推动上市。

　　事实上，如果仅以商业上市也会面临诸多挑战，有不愿具名的商业地产市场人士指出，星河如果拿商业部分去上市，可能对整个集团的运营管理会带来挑战。

　　该人士解释称，因为商业一般都是拿去做抵押，然后再借钱去拓展，“项目”相当于保证了公司的现金流，比如万达基本是这样运作的，因此这会使得星河目前的盈利模式产生变化，尤其对于公司提出的“三驾马车”概念将产生影响。

　　世联地产王海斌也认为，星河在商业部分的优势不算非常突出，因为随着越来越多的房企都涌进了商业地产，市场的压力也比较大，同质化的产品会过多。比如像中粮的大悦城、华润的万象城，这些都有非常明确的盈利模式，算是比较有特色的。

　　第二个方面，星河作为传统住宅开发商，做商业地产其实大多以持有为主，自身的资金状况能否支持？因为必须要有庞大的资金沉淀在商业项目上，而且不同公司做商业的利润回报也不同，这些都需要慎重。

　　“从星河提出的商业与整体这两套上市思路分析，感觉好像是商业上不了就整体上市上，或者整体上不了再去尝试商业上市，这似乎说明了公司信心不足。因为一般很少听到一家公司上市有几个版本，都是讲一个自己最大优势的”故事“。王海斌指出。

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