住宅与商业星河左右互博的上市故事

住宅与商业星河左右互博的上市故事 http://www.redsh.com 2012-01-01 红商网发布稿件

　　红商网讯：从半个月以来连续两次公开表态来看，星河集团的上市信心不可谓不大，但众所周知，上市需要综合各方因素，无论是2015年的资本市场还是星河自身“故事”的独特性，都值得探讨。

　　12月15日，星河集团总裁姚惠琼对外表示，集团目前正在调整内部业务架构和战略布局，为2015年前完成上市作准备，而业绩方面则计划在2012年销售规模能突破百亿。

　　前景展望

　　姚惠琼称，星河集团会有两套上市方案，一是集团整体上市，二是把商业地产分拆出来单独上市，上市地点等细节目前还没最后确定。

　　她指出，星河集团未来会着力发展住宅、商业、金融三元驱动的业务架构，商业地产会占业务构成的30%左右，商业面积预计5年内达到200万平方米，而金融投资业务的占比计划达到10-15%。

　　姚惠琼早在11月30日就曾表示，目前星河已在运营的五大商业项目总面积超过60万平方米，且正打算将其在商业地产中的成功模式复制到全国。

　　至于两套上市方案当下详细的进展，姚惠琼向观点地产新媒体表示：“目前确实是在进展当中，也和一些投行有接触，其他的信息暂时还不方便对外透露。”

　　值得担忧的是，目前房地产市场形势错综复杂，3年后的市场前景更是难以预料，地产企业的上市必然充满坎坷与挑战。

　　第一上海证券投行部高级项目经理李兢也向观点地产新媒体表示，星河如果是集团整体上市其实环境非常不好，政府已经表明了明年房地产继续调控，因此后年也不见得就转好。而且这一轮调控使得整个地产行业的业态也发生了变化，所以靠住宅来上市其实前景并不算好，而且几乎可以肯定的是，即便上市成功估值也不高。

　　世联地产首席分析师王海斌则认为，星河上市的话，首先要明确自己的商业模式，比如万科和恒大都是属于快速周转全国复制的模式，而星河的具体模式是什么？另一方面，星河如果在香港上市的话，毫无疑问土地储备将最为关键，因此这三年公司要大量拿地。以目前的环境以及星河自身40多亿的销售额来看，有一定困难，市场不好再去拿地肯定会影响公司的资金状况。

　　拿地“基本功”

　　说到拿地，星河今年的确是动作频频，这似乎也是公司在练上市前的“基本功”。

　　今年2月22日，星河集团竞得了位于江苏常州武进西太湖的1000亩储备用地，主要用于酒店与住宅开发。

　　3月28日，星河集团与广州南沙区南横村正式签约合作，合作的项目地处南沙区高新科技园区附近，占地面积98000平方米，可建设用地73333平方米，土地用途为商住用地。

　　11月8日，星河集团宣布以3.13亿元成功获得天津市西青区两宗住宅用地，总建筑面积18万平方米，这也是星河集团在环渤海地区首次布局。

　　对于下一步的拿地策略，姚惠琼也直言：“未来公司还准备进入武汉、重庆、成都等城市，二三线城市将作为今后的重点。”

　　“即便是增加土地储备，但以2015年之前上市为目标的话，还必须要保证今后三年能否稳健增长。比如公司的销售额、净利润、毛利润能否持续稳健增长？这些都是上市的基本条件。”李兢对此同样有所担忧。

　　他还称，整体上市肯定是以住宅为关键，但给投资人“讲故事”也不太好讲，因为主要部分是住宅，次要部分是商业和金融，问题是这三个关联性行业中星河都难以表现出自己的独特性、差异化。

　　因此，李兢认为，这样两套方案，相对有希望的是把商业地产做成“REITs”模式，因为从星河的COCOPARK、君尚百货等项目做的还算不错。而且从国内商业地产的发展趋势上看，商业部分的价值空间还是很大的。

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