SOHO中国资金链紧可用资金不超10亿

SOHO中国资金链紧可用资金不超10亿 http://www.redsh.com 2011-12-31 红商网发布稿件

根据记者此前的报道，按照《土地增值税清算管理规程》规定，一个地产项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上时，便可要求进行土地增值税清算。

事实上，SOHO中国的土地增值税已经开始清算。财报显示，该公司仅上半年所付的税项就超过25亿元。而去年全年该公司支付的包括土地增值税在内的所得税税项总共只有19.27亿元。SOHO中国日前也向记者确认了有关税项正在清算中。

另外，该公司9月份前到期的应付账款及其他应付账款就超过16亿元，至于收购附属公司以及应付关联人士款项也超过10亿元。

SOHO中国目前仍然有继续收购物业的动向。根据媒体公开报道，SOHO中国有意向上海证大房产方面收购外滩金融中心地块40%的股权，需38亿元资金。上海证大方面也于12月19日发布公告，披露了确实有第三方向该公司提请收购，只是未透露具体收购方。对媒体的上述收购传言，SOHO中国方面也不作回应，只是说“公司收购土地或项目以充实土地储备是发展的需要，同时公司对项目的选择很谨慎，严要求，务必使得公司价值最大化，保护股东利益。”

此前，北京市朝阳市税务局某工作人员也告诉记者，如果该公司已经申报税务局批准延期交税，缓交土地增值税似乎是SOHO中国解决资金难题的一个办法。

上海新闵律师事务所合伙人刘福元却不这么认为。据他介绍，销售比例超过85%就已经满足了清算土地增值税的条件，而那些被批准延期交纳的项目，实际上可以延期的时间只有三个月。换句话说，企业不可能无休止地拖延税款不支付。如果企业持续拖延，当地的税务部门就会计算滞纳金，严重的还会诉请法院封存账户，并对房企的部分资产进行拍卖。

商业地产销售趋缓

在建项目需要大量资金追加投入，一年内到期的各类税项和应付账款也必须结清。对于SOHO中国来说，解决上述资金需求的办法只有两个：加速销售现有项目并能够迅速回笼资金，同时积极通过各种途径融资。

半年报显示，望京SOHO于2011年8月20日开始预售，截至2011年8月23日，已实现合同销售金额约26.23亿元，约12%；中山广场于2011年8月14日开售，截至8月23日，已售出25%，实现合同销售额14.33亿元。如果按照上述比例计算，两个项目的最终销售额有望超过250亿元。

虽然这些项目的销售可能会需要支付大量的税费，但回笼的资金足够支付上海同时在开发的上述六个项目，甚至还可以去收购其他项目。根据媒体报道，SOHO中国仅收购外滩项目40%股权就需38亿元。而这一项目的总投资额超过150亿元，扣除92亿元的土地款，还需要再投入58亿元，按照40%的股权比例，SOHO中国在购入地块之后，还需要再拿出22亿元投资工程建设。

同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，由于上海银监局规定商用物业必须整体竣工后，才能向购房者提供贷款，第四季度截至12月15日，上海的写字楼销售量只有23万平方米，而第三季度的销售量达到55万平方米，销售规模明显下降。

整体市场成交量的下降显然也影响到了SOHO中山广场项目。SOHO中国上海公司原销售总监胡大维曾告诉记者，SOHO中山广场目前销售额为18亿元，整体去化率为40%。根据SOHO中国的上半年财报，截至8月底SOHO中山广场的合同销售率就已经达到了25%，增速不算理想。

用友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为，明年上半年就会有一部分商业地产降价销售。张宏伟认为，在这样的背景下，SOHO中国可能需要更多从银行借贷。张朝峰则认为，商业地产在建工程的借贷其实会比住宅的在建工程借贷更难；如果要通过借贷融资，渠道只能是境外融资或者信托基金，以及其他的融资方式。此前的调查显示，这一类的创新型融资占国内房地产业项目比例并不高。

在这样的大背景下，张朝峰认为SOHO中国目前收购证大外滩项目并不合适。张宏伟更进一步指出，与其收购外滩金融中心这样的项目，不如把手上的多个商业项目同时开发完成，所产生的现金流和利润会对SOHO更为有利。

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