SOHO中国资金链紧可用资金不超10亿

SOHO中国资金链紧可用资金不超10亿 http://www.redsh.com 2011-12-31 红商网发布稿件

　　红商网讯：SOHO中国的业务范围正逐渐由大本营北京扩张至上海，随着两地销售项目的大幅增加，问题也逐渐浮出水面。

近日，SOHO中国上海公司被曝出欠薪事件，引发众多关注。外界对于SOHO中国的商业地产经营模式、销售方式、资金链等的质疑也随之而来。

记者整理上海市城乡建设和交通委员会相关资料得知，SOHO中国目前在上海共有六个在建（待建）工程，其中四个项目至少共需要追加近60亿元的投资。

SOHO中国董事长潘石屹号称公司拥有200亿元现金，但2011年度中报显示，实际资金并不像他所说的那么充裕，现金及现金等价物扣除了应付税项、应付款项及其他应付款，实际可动用的资金或不超过10亿元。

由于今年8月5日收购的SOHO世纪大道项目，需要到明年七月才能正式交付，SOHO中国方面目前可以立即投入销售的仅望京SOHO和中山广场SOHO。上述两个项目的销售回款显然会成为SOHO中国在上海扩张的“补血站”。

上海6项目待追加投资

SOHO中国在上海的超高层项目高31层、135.58米的 “外滩SOHO”的开发尚待时日。上海市建设和交通委员会的项目信息显示，根据建设合同，外滩SOHO项目的开竣工时间是从2012年至2014年2月6日。

上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，在资金充裕的情况下，超高层项目仅地基工程就需要一年半时间，主体工程也只能做到一周一层，工程的外部安装和内部装修也都需要花费时间。施工方告诉记者，上述时间是整个项目的竣工时间。这意味着上述项目的建设速度，实际上要快于行业一般水平。

DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁表示，在楼市调控的大背景下，很多公司都比较缺钱，超高层项目的实际开发速度普遍在放慢。超高层项目的供应量较多，开发商需要租赁准备的时间超过其他项目，往往在竣工前两年开始预租，到竣工后两年完成全部出租。

在整个行业超高层项目放慢的情况下，SOHO中国却出现比行业一般水平更快的开发速度，它的背后是SOHO中国在上述项目上的大量投入。根据上海市建设和交通委员会的资料，外滩SOHO地块的总投资达到18.34亿元，仅地基部分就需要投入1亿元，而主体工程则需要追加投入3.6亿元。这意味着这一项目在未来的两年时间里将至少让SOHO中国花掉3亿~4亿元。

与此同时，总投资23.8亿元的SOHO虹桥项目也在今年下半年获得建设许可，扣除15.6亿元的购地款，也需要SOHO中国再投入8亿元。在明年5月前，SOHO中国就需要为地基部分的工程支付工程款2亿多元。

今年六月收购的上海海南路10号四川北路站地块项目，虽然净资产价值有9.57亿港元，但总投资额达到14.3亿元，意味着该公司还要再支付6亿元左右的投资。

同样于今年4月13日收购的轨道交通十号线海伦路地块，建设部门的申报资料显示，项目的总投资额达到40亿元，而开发这一项目的上海杭钢嘉杰实业有限公司截至去年底资产净值，也只有9760万元。

粗略计算，上述4个在建项目尚需投入近60亿元。此外，曹家渡项目以及复兴路项目都需要SOHO中国方面追加资金投入开发。

就SOHO中国在上海的几大项目共需要增加多少投入，能否以及如何保证资金来满足这项项目施工问题，《每日经济新闻》记者采访了SOHO中国方面，但截至记者发稿，SOHO中国方面尚未回复。

可动用资金或难满足

SOHO中国在上海的动作越来越大，但该公司目前可以动用的资金能否跟上快速扩张的步伐？

根据SOHO中国2011年上半年财报，截至6月30日，该公司拥有的现金及现金等价物为114.4亿元，但仅税项和应付账款及其他应付款等短期流动负债就达到88亿元，另外还有今年8月刚刚收购的SOHO世纪大道的18.5亿元。仅上述所需支付的税款、应付款以及收购项目款总额就达到106.5亿元。很显然，SOHO中国方面如果付清全部欠款，那么所剩余的资金将不足8亿元，而这还是在一年内到期的49.59亿元银行贷款能够续期的情况下。

上半年财报还显示，SOHO中国已有四个项目达到了土地增值税清算的条件，其中丹棱SOHO的销售率为91%，银河SOHO的销售率为89%，东海广场SOHO的销售率为93%，三里屯SOHO的销售率则高达98%。按照上述销售比例，上述四个项目均面临土地增值税清算。

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