中粮集团商业地产大跃进的隐忧 http://www.redsh.com 2011-09-16 红商网 发布稿件

　　资料来源：五合智库总结

　　从上表几家地产商的经营模式和它们的现实表现来看，它们的扩张速度都和自身资金的回笼速度高度相关。SOHO放弃持有其建造的商业地产，通过散售的方式快速回笼资金，其扩张速度也是最快的。

　　万达集团在高速扩张中也通过住宅地产的销售来尽量平衡资金上的短缺，这种租售混合的模式让它的扩张速度相比SOHO稍慢，但是也相当可观。

　　表：万达广场近年开业数量

　　资料来源：五合智库搜集整理

　　而华润置地本身有其零售业作为支撑，商业地产的扩张与自身的零售业高度耦合。同时在05年至今华润集团已注资7次支撑其产业扩张所短缺的资金。华润置地由此也走上了稳健的扩张之路。

　　中粮置业的资金来源渠道有限，除了总集团的资助外，主要依赖银行贷款，但即便中粮集团拥有规模和身份上的优势，要在中国政策变动大，连续性差的10年内获得稳定的贷款仍然不是一件确凿无疑的事情。

　　股市或许可以分担其一部分资金压力。但和银行贷款一样，筹措资金的能力仍然来源于大悦城项目上稳定的租金回报。据称该业务目前的年收益率为7～8%，乐观的估计租金回报会在接下来的几年内保持20%的增长。但该数据的模型前提是其他大悦城能复制西单大悦城的成功，事实证明在短期内这并不容易做到。

　　中粮集团一直想谋划将中粮地产和中粮置业整合之后打包上市来筹措资金。像所有试图在商业地产大展宏图的地产商一样，最终看中，仍然是相比于住宅有更多元化的金融出口。业界最为典型的如凯德置地基本已蜕变为一个金融企业。

　　对商业地产但从事住宅房产开发的中粮地产并非一家拥有稳定利润回报的优质企业。从其公布的2010年年度报告来看，中粮地产虽然控股高达28家子公司（子公司仍有9家二级子公司）,但并未在经营业务上体现高度交叉互补的多层次特征。数量上的离散化累集未能形成精细化的管理质量，也缺乏集约化的成本压缩。销售额和销售面积这两项重要指标（分别占整体市场份额的0.0034%和0.014%）显示出中粮地产在纷繁芜杂的商品房市场上只是一家无足轻重的“小”公司。经营质量的指标（利润总额/营业收入）亦显示中粮地产在专业化上并未表现出多少让人信服的内容（3.53%，远低于全国百强房企在该指数上的16.2%）。中粮地产的表现被批评为“沦落末流回报率极低”：2010年6月30日半年报表显示公司经营活动现金净流量为-11.9亿元，同比大幅下降。其手持9.4亿元货币资金，但短期负债为3.8亿元，长期借款也达到了9.8亿元。中粮地产的总资产不过211亿元，但2010年初的储地费用已达62.64亿元。

　　中粮地产的经营数据显示，中粮集团如果想依托它为大悦城项目的扩张融资的话（类同万达），它必须大幅提升自身的经营质量，但这并不容易。中粮地产和中粮置业现正进行股权结构的重新整合，离上市还有一段不短的时间。证券市场对之反应如何仍然需要时间来商榷。在此过程中，大悦城项目也需要面临来自市场的残酷竞争考验。

　　不稳健的背靠环境

　　中粮置业作为中粮集团旗下的地产行业，在其复制和扩张过程中必然会得到集团的资金支持。但初步估计的20座大悦城需要资金在700亿上下。按照该行业的经验，商业地产的进程一般包括项目运作，项目复制以及资本运作三个阶段。而大悦城尚处于项目运作阶段（万达和华润已经处项目复制阶段）。考虑到商业地产前期投入大，运营周期长，资本回报慢的特点，如前所述，资金是个大问题。华润万象城是它最值得借鉴的模板，和中粮置业一样背靠央企的华润置地，在万象城项目扩张的4年以来，其资产流动比率从3.14一路下滑到2.18，现金流压力相当大。

　　不能忽视集团对大悦城项目的哺乳。但中粮集团自身在主营业务上“全产业链”的构想推行得并不成功。为了快速整合食品领域，倡导从农田到餐桌的构想，中粮进行了频繁而密集的兼并收购。

　　表：近年中粮集团全产业链布局动态

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来源：中国企业家网  王琦 责编：寄瑶