从2009年开始，合景泰富加速全国布局，董事局主席兼执行董事孔健岷曾公开表示，未来公司将主要在华南、华北、华东以及西南四个区域发展，高增长的一线城市是主攻目标，华北区将以北京为基点，挺进环渤海。为此，合景泰富于2010年进驻上海与天津两个新城市，同时还与香港置地集团、新鸿基地产、富力等开发商，共同在全国多个城市合作开发项目。

　　不过，进京路仍然被牢牢封死。从2009年底开始，合景泰富便频频出现在北京土地交易市场上。在房山理工大学地块、通州新桥地块、中关村等多宗地的交易现场，均有合景泰富的身影，只不过，每一次都不是最后的赢家。

　　坎坷进京路

　　虽然价格频遭业内非议，但在合景泰富副总裁罗国庆看来，由于地块所在区域的稀缺性，7.1亿的总价非常合算，认为这是公司全国战略发展的需要。这将成为继位顺义的香悦四季之后，合景泰富迄今在北京的第二个项目，也是其从2009年开始，坎坷进京路的初次告捷。

　　过去3年间一直进京不顺，崇文门地块让其进京“情结”终得以爆发。不少业内人士如此评价合景泰富此举高价拿地。几乎每一个开发商都有类似的北京“情结”，全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波对本报记者表示，对于开发商来讲，只有进入北京，才意味着能更好地向全国发展和辐射，如果不进京，就很难做到全国性公司。

　　譬如龙湖地产，2005年首次进京，2007年之后滟澜山、香醍漫步等几个别墅项目的先后入市，使龙湖在北京站稳脚跟。此外，万达、绿地、金地、绿城等众多区域型房企，也纷纷布局北京，富力、合生甚至把总部迁入北京，将总部移至北京。

　　在进京赶考成功的企业经验中，如果首个项目没有一炮打响，后期的考验将格外艰难。万科、绿地、富力、合生等都验证了这条规律，但是与之相比，合景泰富在北京的首个项目——香悦四季却并没有在市场形成合景的影响力。

　　欲超新光天地

　　挤进北京市场之后，如何能在这个市场拥有一席之地，便成为合景泰富接下来面临的难题。

　　与万科、龙湖等房企在北京实行的“农村包围城市”策略不同，合景泰富采取的是“直捣”市中心，而且是不含住宅的纯商业模式。

　　据合景泰富内部人士透露，崇文门地块可能将打造成高端商用物业，类似北京的新光天地，或者更为高端的商场。“越来越多的房地产企业正在加大投入商业地产，以此平衡住宅市场风险，一般来讲，定位越高端，抗风险能力就越强”，商业地产专家鲁炳全认为，合景泰富定位高端，也可能是出于避免跟周边商场进行同质化竞争的考虑，必须做“升级版”。

　　不过，在朱凌波看来，合景泰富的高端定位却完全是一步险棋。他认为，从容积率来看，该项目将用于商场类的持有型物业，从体量分析，项目建筑面积不足附近国瑞城的十分之一，这意味着项目并不具有规模优势，那么很可能将定位为“特殊的顶级奢侈品”形态，品牌数量将极其有限，可能是最高端品牌的旗舰店模式。“合景泰富并没有很多商业地产开发经验，一下子拿这么高端的项目，前景并不十分乐观”，一位不愿具名的北京商业地产从业者表示。

　　运营是关键

　　合景泰富董事局主席兼执行董事孔健岷曾透露，期望通过区域项目的多元贡献以及产品组合的优化达到销售量与销售均价的提升，商业物业销售比例将由2010年的15%上升到2011年30%-40%。

　　为此，2009-2010年间，合景泰富在广州及上海等地相继推出了多个城市综合体项目，将写字楼、酒店、高端住宅、会展中心、商业金融服务中心及商业街等业态聚集一体，也取得了一定成效。

　　“广州是合景泰富的大本营，而每个城市之间的商业氛围也各不相同”，朱凌波认为，对于初进入北京商业市场的合景泰富来说，崇文门项目“压力不小”。

　　一般来说，城市综合体不仅有出售的部分，同时也有自持出租的部分，而通过自持物业的增值，往往会率先带动住宅项目的更好发展。但对于纯商业项目来说，没有住宅的收入保障，难度更大，对开发商资金的要求也更高。

　　公开数据显示，截至2010年年底，合景泰富账面资金达到68亿元，比2009年增加88%，但今年前5个月，公司预售额仅55.3亿元，完成全年目标的37%。

　　“前期的土地成本只是九牛一毛，要建成如此高端的物业，后期源源不断的投入才是对公司资金链的真正考验。”朱凌波表示。而对于商业地产成功与否的最核心要素，是后期的业态定位以及在经营和管理上能否脱颖而出。在项目开工之前，合景泰富还须做大量准备工作，譬如对目标消费群需求的调研和分析、跟已有的国瑞城和新世界百货在定位上的不同，以及商业业态尤其是主力业态在体量上的理性定位，这些都是必做的功课。