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公衍奎解释说，SOHO中国现有的散售模式，卖的就是核心城市核心地段的不可复制性，但由于核心城市核心地段资源是有限的，且伴随住宅受压，商业地产升温，SOHO中国拿地难度在不断加大，这已直接冲击散售模式的七寸。
以北京为例，自2009年5月曲线获得前门项目后，潘石屹在北京土地市场再无斩获。被迫转向上海后，在不到两年的时间里，SOHO中国总共砸下超过147亿元重金，拿下7个项目，但这7个项目全部以收购方式获得，无一从公开土地市场获得。
销售带动持有
散售模式不具可持续性，转向持有经营成为必然选择，但对SOHO中国来说，这样的转型，资金链平衡可能是最大挑战。
SOHO中国2010年财报显示，目前SOHO中国旗下只有北京前门一个持有项目，公司计划将2012年竣工的北京光华路SOHO二期、上海卢湾43号地（部分持有），以及2013年竣工的上海外滩204地块作为持有物业经营，届时SOHO中国持有物业面积将达到38.1万平方米。但这4个项目皆为中途收购所得，粗略统计，收购支出额达62.62亿元。
2010年年报显示，2009年前门项目的出租收入仅为7131.9万元，2010年为1.096亿元，低于此前国元证券预测的2亿元。国元证券同时预测，2011年与2012年，SOHO中国的租金收入会上升至3.2亿元与4.2亿元。
与巨额的支出额相比，持有物业的出租收入显得有些微薄。正因为如此，SOHO中国的转型，采取了半转身的稳健方式，即以散售模式的套现来为持有物业的增持提供资金流支持，从而实现以散售带动持有。
5月6日，SOHO中国最新收购的上海SOHO中山广场，或将于七八月以5万元/平方米左右的价格对外销售。至此，包括4月19日收购的上海海伦路站地块和4月1日收购的曹家渡地块，转型路上的SOHO中国今年所收购的3个项目，都将一律对外销售，以缓解资金链压力。
对此，在4月19日SOHO中国针对收购上海海伦路站地块召开的媒体电话会议上，针对上述做法，潘石屹说，公司持有或准备持有的4个项目，土地费用和建安费用占据公司不少现金，因此目前公司需要继续加快销售以回笼资金。
对于SOHO中国的转型，公衍奎认为，转型还停留在“有行动，无战略”的阶段。
他解释说，虽然目前SOHO中国已持有前门项目，但该项目的位置有其独特性，很难通过该项目的运营探索转型模式。目前SOHO中国只表示将增加持有物业比例，但具体采用何种商业模式，选择哪种商业业态，都没有一个清晰的方向。如果SOHO中国打算转做“地主”，靠出租生存，那SOHO中国就得设法提高运营能力，以提高旗下项目的租金收入。
公衍奎还认为，SOHO中国目前很难制定出转型的清晰战略，因为SOHO中国与万达不同。对于同一块区域，万达模式有如“种树”，先通过提升该区域土地价值，然后让大家一起来摘果，因此在拿地时，与地方政府的谈判能力较强。而SOHO中国模式有如“摘果”，它入驻是来摘取已被带热的核心区域的土地价值，因此在拿地时，几无谈判能力。换句话说，未来SOHO中国具体能拿到哪些地，公司都还无法确定，又何谈战略制定呢？
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