红商网讯：2011年，SOHO中国董事长潘石屹表示：“持有商场自己经营是调整经营战略的一部分，SOHO中国要不断加大持有物业的比例。这对财务虽会有一些影响，但影响并不大。”

　　然而，潘石屹尚未兑现承诺。根据记者的调查，潘石屹今年在上海新收购的项目将全部销售。

　　2010年年报数据或许可以说明原因。2009年，SOHO中国唯一持有的项目——北京前门项目的出租收入仅为7131.9万元，2010年为1.096亿元，尚不到2010年182.15亿元营业额的1%。截至目前，前门项目出租率只有75%。

　　三套渠道推广租赁

　　北京天安门正南方的前门大街左侧，是闻名北京的大北照相馆。紧依大北照相馆左边的路面上，竖立着一块近1.5米高、宽近70厘米路牌，上面写着  “前门大街招商接待中心”，这便是SOHO中国首个持有物业项目的招商处。

　　5月13日，记者来到招商处了解情况，在与一位租务经理的沟通中得知，目前该项目仍有近两万平方米的商铺待租，租赁价格统一为：一层40元/平方米/天，二层20元/平方米/天，三层与地下一层皆为10元/平方米/天。前门项目网站上的信息显示，截至5月15日，该项目共有112套商铺待租。

　　对于旗下首个持有物业，潘石屹极为重视。记者了解到，目前潘石屹已初步建立了三套营销渠道，以推广该项目的出租：一是专门建立自己的营销队伍，推广该项目；二是与代理行进行合作，根据前门项目网站上的信息，目前SOHO中国已与仲德梁行、我爱我家、远华东方等近94家外部机构进行代理合作；第三套体系即为正在进行探索的网上竞租营销。

　　5月15日，SOHO中国提供的信息显示，当天上午10点多，在SOHO中国举行的网上销售的第二套房源，即前门大街A4-0105商铺承租权，在竞租开始后的第13秒，便被一名叫“V2000134”的网友以1500元/平方米/月的租金抢走。

　　潘石屹之所以对前门项目的出租经营亲力亲为，是因为该项目是SOHO中国旗下第一个持有物业项目，它的后期出租业务经营成功与否，会直接影响到SOHO中国3~5年内将持有物业比例提升至50%的转型战略。

　　被迫求变

　　在接受记者采访时，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎认为，SOHO中国转型的主要原因是散售模式的不可持续性。这种模式催生的庞大土地增值税支出，对SOHO中国的短期资金链带来的冲击日益明显。

　　世联地产研究员卫旭华介绍说，目前房企的年度土地增值税支出占当年营业额的比例一般在5%~10%之间。但2007年上市后，SOHO中国各年的年报显示，2007~2010年，公司土地增值税支出额在当年营业额的占比分别高达13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。

　　公衍奎分析说，这是SOHO中国特殊产品线造成的结果。他解释说，如果一个公司持有物业，没有卖出，就不会产生土地增值税，如果是住宅产品，普通住宅也可免交土地增值税。但SOHO中国散售的产品是优越地段的商业物业，溢价高，因此土地增值税自然水涨船高。

　　为了平衡资金链，SOHO中国决定通过增加持有物业比例。这在该公司2010年年报已有体现：“投资物业能够为公司提供更稳定的现金流，节省大量赋税，使公司有机会从资产增值中获益。”

　　而潘石屹也直言，在考虑一个项目是持有还是销售时，会重点考虑税收负担。

　　除了土地增值税支出对资金链带来的短期冲击外，公衍奎指出，拿地难也迫使潘石屹对现有模式的可持续性进行反思。