与此同时，“持有型商业资产的增加，将是保利地产未来发展的一大趋势。”保利地产证券事务代表黄海接受记者电话采访时表示，“尽管现阶段持有商业地产的回报率，一般低于住宅开发的回报率，但对于保利来说，持有部分商业地产是必须的，因为它能提供持续的现金流入。”根据公司计划，未来的3年内，保利地产预计将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

　　图谋“千亿”

　　虽然近年来增长势头迅猛，但今天的保利地产仍然将自己定位为“成长型企业”。2010年，公司提出了“3~5年再造一个保利地产”的目标。不过业界更关心的是，蓬勃发展的保利地产能否在今年取得万科的千亿“战绩”。

　　政策调整下的市场波动时刻都在挑战保利的规模性成长目标。不过在西南证券分析师肖剑眼里，保利地产是最有希望迈入千亿级销售额房企中的一个。

　　万科公告显示：万科在2009年的销售额为634亿元，2010年为1081.6亿元，提前4年完成其千亿目标。而2010年紧随万科的保利地产销售额恰巧也在600亿元水平，何况公司在2006年7月份整合后上市时，年销售额仅有40亿元，其增长速度大大高于万科。因此保利地产2011年的业绩被理所当然地寄予厚望。

　　实际上，保利地产与万科在运营模式上颇为相似：在拿地和销售上采取“以销定产”——参考存货去化率来制定拿地计划。并以“当年拿地，当年开工，次年销售”的准则进行开发和销售。因此，2011年，此前大量购地的保利地产销售规模也将达到新高。

　　根据中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云估算，保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米。如果按照2010年9128元/平方米的销售均价计算，这部分销售面积可至少实现800亿元销售额。一旦销售均价上升，或者2011年的新开工面积部分转化为可售资源，其销售额达到千亿也并非不可能。

　　由于楼市面临调控压力，地产分析师更愿意用相对保守的30%作为销售额增长速率。民生证券就预计，保利地产2011年推盘量将增长40%，销售额将增长30%，预计销售额可达到800亿元。

　　而按照“3~5年再造一个保利地产”的计划，公司2011~2012年的业绩锁定性较强，各项指标年增长率最高不会超过30%，即2011年销售额约为800亿~850亿元。

　　尽管如此，千亿销售额距离保利地产仍不遥远。公司在2009年和2010年新增权益建筑面积超2800万平方米，将在接下来的两年间集中释放。保利地产董秘办一位工作人员预计：“2011年将超1000万平方米开工量”。因此，千亿销售额最迟在2012年内也将实现。

　　风险需控

　　当然，投资者对于房地产板块最大的顾虑在于市场的不确定性。政策波动必然会对房企业绩产生影响。不过对于保利地产而言，坚持“不囤地、不捂盘、不惜售”的快速周转策略，已经在调控政策频出2010年政策频出的市场环境下展现出竞争优势。而这也是其近年来高成长性的基础。

　　区域布局方面，保利地产通过结构调整来降低调控风险。2009~2010年新增项目中，公司在成都、长春、中山等二三线城市占比明显增加，目前70%以上的土地储备在一线城市以外。

　　高盛高华证券研究报告认为，保利地产在非一线城市的土地储备和净资产价值占比分别达到了76%和54%，高于61%和45%的同业均值，预计这些区域的合同销售表现将好于一线城市。

　　然而，保利地产因快速扩张而产生的高净负债率也令很多投资者担忧。不过截至2010年三季度，保利地产的现金余额为人民币137亿元，远高于43亿元的短期贷款以及第三季度新增加的72亿元的长期借款。

　　在“最严厉的宏观调控”的围追堵截下，开发压力将考验保利地产的资金链。但高盛高华分析师却认为，在调控背景下房企融资渠道收紧，保利地产借款不断增加反映出公司强大的融资能力。