百亿拿地 至今保持全国单价地王

　　在今年2月初完成深圳、北京、上海、成都的第一轮战略布局之后，实现了集团整体上市的华侨城，把2010年确立为全面拓展的元年，进行第二轮布局。

　　从去年底到今年，华侨城在土地市场上的表现十分抢眼。

　　2月11日，在百轮竞价之后，华侨城以70亿元拍得上海苏河湾1号地块，楼面地价达到了惊人的52783元/平方米，至今仍为全国单价“地王”。

　　7月1日，华侨城又在天津一举斩获14幅地块，总建筑面积220.94万平方米，总地价为37亿元。当月，华侨城又在上海拿下“苏河湾41、42街坊”地块，成交价近18亿。

　　根据中国指数研究院的监测，华侨城今年在上海、天津、深圳等地拿地的总价约为133亿元。

　　有分析师估算，上述地价款预计有一半要在今年支付，如果包括去年下半年新增项目未付完的地价款，2010年，华侨城要支付的土地款可能超过上百亿。

　　上述金额还没有包括新增项目的投资。以天津项目为例，后续总投资将近50亿元。而整个苏河湾项目，预计将在五年内陆续投入130亿元左右。

　　净负债率飙升 央企助融资

　　随着土地储备的大幅增加，加上项目的大笔投资开发，华侨城的资金压力也在不断加大。

　　“华侨城是目前为止我们研究范围内唯一一家2010年上半年现金(45亿元)远低于短期贷款(80亿元)的企业，这表明公司难以进行扩张，尽管国企背景使其流动性风险较低。” 高盛高华证券的研究报告指出，“华侨城财务状况显著恶化，2010年预期净负债率为110%。”

　　截至9月30日，公司资产负债率由去年同期的54.35%上升至70.54%，净资产负债率则由28.95%飚升至89.08%。短期借款虽然由中期的78.72亿元降至74.58亿元，但长期借款由中期的74.34亿突然升至90亿元。

　　8月13日，华侨城A还发生了一笔贷款欠息行为，欠息金额为287万元。

　　为了缓解资金紧张的情况，8月3日，华侨城集团发行3年期票据20亿元。由于华侨城集团去年已实现整体上市，部分资金可归华侨城A使用。根据票其据募集书，所募集资金中的10亿元用于置换银行贷款。

　　此外，华侨城A还多次利用境外融资平台——华侨城亚洲注资参股内地旅游地产项目。继去年12月向西安华侨城注资0.5亿元后，今年6月，华侨城亚洲又将配售新股所得6.72亿港元向成都华侨城注资。

　　“从融资能力来讲，华侨城能倚仗集团发融资券，已经是很不错了，别的没央企背景的房企想发都发不了。而且相对来说，票面年利率3.39%，融资成本低得多。”有分析师向网易财经表示。

　　明德咨询分析师张智良对华侨城选择新政背景下大规模拿地的做法，并不是非常赞同。他认为，旅游地产其实和商业地产有些相似之处，能够保证持续的现金流但是回收资金的周期相对较长，大规模拿地就对资金链造成了很大压力。

　　调控持续加压 下调销售目标

　　要改善财务状况，除了拓宽融资渠道，还有加大销售回款力度。在调控持续加压的影响下，定位于高端的华侨城今年表现可能不如预期。

　　一位不愿具名的分析师表示，华侨城年初销售目标有200多亿，后来调整到180亿，但今年可能只能完成150亿左右。

　　高盛高华证券分析师也认为，因为华侨城的开发重点是高端市场，更易受到政府紧缩政策的冲击。鉴于截至2010年上半年的未结算预售收入仅为人民币39亿元，因此预计2011年锁定的收入很低，这意味着2011年盈利增长前景的可预见性低于同业。