第四轮扩张华丽开场

　　12月2日，万科总裁郁亮的一封致全体员工的邮件，悄然宣告了中国首家销售过千亿元的地产企业的诞生。而此前10月份推出的10亿元股权激励计划，恰到好处地显露了万科第四轮扩张已经华丽开场。

　　万科的每一轮扩张不都是一帆风顺。

　　1996年，受益于公司战略向房地产业务倾斜，万科在区域扩张上达到第一次高峰，地产业务已经遍布全国13个城市。然而高速扩张导致公司资源过度分散，在随后的1997年，万科不得不从10多个城市收缩集中到深圳、上海、北京、天津、沈阳五大城市。

　　2001年，万科出售了万佳百货股份，最终完成了专业化调整战略，同时启动第二轮扩张，业务快速扩大到广州、武汉、长春、南京、南昌等多个城市。但在新进入市场和拿地上，万科却遭遇了瓶颈。

　　这个瓶颈最终在第三轮扩张中突破。2006年开始，万科通过合作拿地、收购的模式，在北京、广州和江浙市场成功站稳，实现了长三角，珠三角，环渤海三大城市圈的战略布局。由此，合作开发模式成为万科的主导模式。

　　但是万科的危机却在2008年到来。虽然在年初，万科率先抛出“拐点论”被业界惊为天人，但实际政策和战略判断发生的背离，最终引发了业绩的倒退，甚至开始暴露出一些大公司病。

　　2009年，地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景，万科却遭遇了被赶超的危机。

　　3年未股权融资 实现千亿增长

　　“万科打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则。”国泰君安如此评价。

　　万科去年抛出的112亿再融资计划曾令市场哗然，又因融资平台叫停宣告流产。但万科却在近3年没有进行股权融资的情况下，实现了销售规模从500亿到1000亿的跨越。

　　国泰君安报告认为，万科的快速增长得益于公司快速开发的高周转策略、一二三线城市均衡投资的区域布局策略和以精装修和小户型为主的产品策略。

　　而业内人士对网易财经表示，万科的成功还要归功于万科超强的周期判断与应对能力，这正是09年留下的深刻教训。

　　前瞻性的业务布局为万科第四轮扩张的打好了基础。早在2009年万科就悄悄开始了其大举进军二三线城市的战略部署，全年共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25％左右。

　　今年万科合同销售额的地域分布越来越多元化：2007年至2008年，长三角地区合同销售额占比超过30％，而在2010年降到了25％左右；中部地区的占比从不到10％，上升到今年的15％左右；环渤海地区的占比也增加了10％左右。

　　目前万科已经进入了超过40个城市，布局更趋均衡全面。如同郁亮所言，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。

　　万科自称“被商业地产”

　　在第四轮扩张的过程中，万科最令人瞩目的是在商业地产上的尝试。不过，万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。