位于天河路与体育东路交界处的万菱汇，周边聚集了多个大型成熟商业物业，包括西边的正佳广场、天河城、维多利广场、广百中怡店等，以及东边的颐高电脑城、天河娱乐广场，还有正对面的太古汇等。不过，从开业这一段时间来看，万菱汇的人气似乎不尽人意。回顾当年正佳广场的发展历程，尽管经过了多年“磨练”人气逐渐回升，成为天河商圈的一大支柱，但对比天河城仍后劲不足。万菱汇是否也会陷入“后不如前”的怪圈呢？日前，多名地产业专家接受信息时报记者专访，对此进行剖析。

　　关于商场人气

　　万菱汇开业难以 创造天河城奇迹

　　信息时报：万菱汇人气不足的原因有哪些？是不是开业选择的时机不对？

　　申格联：万菱汇人气不足的原因是多方面的。首先是时机不是最好。无论是正佳、维多利广场还是万菱汇和太古汇开业人气都不可能创造天河城的奇迹。因为天河城当年开业时是中国大陆最早的SHOPPING MALL开业，是“香港购物天堂”的替代缩影和国人西方发达国家时尚购物心理的启蒙老师，这是喝“头啖汤”的最佳时机。其次，恰逢世界性的经济低增长期。现在的情况是收入没有增加而物价在提升和消费档次在拔高，消费人群没有明显扩大而商圈和商场明显增多。此外，万菱汇开业并没有带来新鲜的商业模式，只是在重复天河城和正佳广场的“穿戴食娱体”高端路线。目前便捷的港澳游已经将高端顾客引向港澳，同时也有部分高档消费者流向国外旅游观光地。

　　陈扬：万菱汇人气不足的原因，目前来讲，主要是先天因素。首先，万菱汇所处位置并不像天河城那样，是地铁交汇上盖。其次，人们已经形成了一定的消费习惯，到天河北消费，基本上都会到天河城走一下，接着就可能是正佳。所以在万菱汇未融入人们消费习惯之前，人气不足是不奇怪的。而对于商场的定位和管理的因素，目前来讲还不能妄下定论。

　　沈锐培：消费者还没有形成到万菱汇消费的习惯，同时进驻的品牌商家虽主流，但缺乏特色，与竞争对手差异不大。主力品牌如ZARA缺席，降低了消费者的关注度。另外天河城8月宣布ZARA将进驻，万菱汇ZARA首店优势已失。

　　谢逸枫：受到政策调控的影响，商家对后市缺乏信心，有部分商家未及时装修。另外，由于商业项目经营前期需要大量资金投入，一旦前期招商不利或市场有变，人气自然会受到影响。目前广州几个大型商场的前期招商不到40%，因此如果招商失败贸然开业，会导致场面冷清，影响后期经营。

　　天河北交通瓶颈 商家无法避免

　　信息时报：正佳广场经营多年为什么人气仍然不如天河城？万菱汇是否会陷入后者不如前者的商业怪圈？

　　申格联：经营多年，正佳广场人气仍然不如天河城，主要原因在于几个方面。首先天河城地铁交通和品牌的优势正佳无法超越；其次，天河城的体量和空间设计符合广东消费大众的心理，而正佳广场的外观和内部设计不受广东人青睐。万菱汇开业后人气不旺，后续必须寻求商业地产专家进行商情诊断和培育期的针对性查漏补缺工作，否则就会步正佳广场的后尘。但只要找出万菱汇开业人气不旺的原因并在后续期间加以弥补，万菱汇与正佳广场的较量应该是有优势的，5年内有可能在客流量上与正佳一较高下。

　　陈扬：正佳广场人气不如天河城既有先天因素也有后天因素。首先，天河城历史较长，在广州市民心目中，已经不仅仅是一个商场，而是广州的地标。其次，地铁体育西路站的客流量应该是广州地铁站中居首位的，加上地铁覆盖区域的日渐扩大，体育西路站的客流量与日俱增，首先收益的当然是上盖的天河城。万菱汇在前期会陷入交通瓶颈局面，这是由于天河北的路网所决定的，而万菱汇无法避免天河北商圈的这种先天缺陷。