但随着近年越来越多的房地产企业主动或被动地进军，商业地产的格局正在悄然发生变化。

    全国第一大住宅供应商万科，已经迈开了挺进商业地产的步伐。

    合生创展从2009年开始启动北京、上海、广州等地11个商业地产项目，公司计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。正在尽力向“3-5年持有型物业投资比例增至30%”目标迈进的保利地产，目前拥有总面积超过100万平方米的商业物业，未来年租金可超10亿元。

    中粮和华润两支“国家队”，更是王健林公开提到要“提防”的商业地产劲敌。目前，中粮在国内大中城市布局20多个“大悦城”的“造城计划”正在展开。而以“万象城”作为主力品牌和主导产品的华润中心都市综合体模式，日前也已经复制到包括杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市，华润还意在加强持有型物业的比重。

    作为民营企业的万达，或许已经感受到了来自这两个央企巨子的压力：宁高宁打造的大悦城给商业地产界带来的系列创新和颠覆，以及华润持有物业高水平的资金回报率，都是万达必须直面的竞争点。

    2001年，在住宅开发累计达到600万平方米之后，万达将战略重点转向了商业地产的开发。

    “对于会有越来越多的房地产企业进入商业地产领域，这一点我们早就料到了。”石雪清向时代周报记者表示，“曾经有两年，老总开年会时都称万达是‘独孤求败’。其实任何行业，单独一家企业都不可能独占市场份额，越来越多的竞争者出现，有助于产品和行业更好地发展。”

    “但很多同行也必须意识到，万达发展到今天，算是十年磨一剑。十二三年的努力，发展到目前完整的产业链和专业化，也是交了很多学费的。”石雪清说，“要达到我们目前这个成绩，至少要十年、八年的磨炼。”

    王健林新难题

    商业地产普遍面临的资金、土地、招商问题，在如今的王健林眼中已经不再是难题。

    销售物业的现金回款、持有物业的租金，以及银行的贷款和私募资金，这种资金多渠道来源，让王健林每次面对外界质疑时，总是信心十足地表示万达“不差钱”—“如果需要钱，持有型的物业还可以抵押贷款。”

    “虽然万达广场持有型物业的资金回报率不算高，但按照万达所言，各地商业广场的租金收缴率连续4年达到99％，这个比例基本和黄金地段的甲级写字楼普遍的租金收缴率持平，但在近两年空置率较高的商铺领域，这个租金收缴率已经很了得。”北京某国有房地产企业物业租赁部负责人告诉时代周报记者。

    土地这个开发商的老大难问题也没有限制住万达的扩张脚步。

    回忆起与时任广州市长张广宁的第一次会见，面对“你们在全国哪些城市有项目”这个问题时，王健林当时开了个玩笑：“不应该问我们哪里有项目，应该问我们哪里没有。”

    如王健林所言，在地方做大做好后，每个月给地方贡献的税收、解决的就业问题，都能够提高万达的议价能力。这种强势造成的结果就是，同土地交易大厅相比，王健林更经常出现的场合，是地方政府官员的会客大厅。

    但王健林不得不面对一个新难题。“万达目前面临最大的瓶颈是人才队伍。”十多年的攻城略地，现在这支斯巴达军团已经到了急需扩充队伍的时刻。

    石雪清对记者表示，要打造一条完善的产业链，需要包括前期发展部门、专业规划设计部门、建设团队、建造队伍的各方面人才；而商业中的几百种业态、一万多名员工，如果没有一支专业的商业管理队伍，又如何能够让项目运行顺畅？这些同住宅比较起来，更加具有技术含量，也更复杂。

    “按照我们目前的扩张速度，培养一支合格的队伍至少平均要三到五年的时间。”石雪清说，“所以说，发展商业地产需要耐心。”

    尽管没有公开透露时间表，但种种迹象表明，万达正在为此前透露的上市目标作最后冲刺。4月29日发布第一季度业绩时，外界已经将此举解读为准上市企业所作的信息披露演练。而打开万达集团的网站，上市公司所专有的“投资者关系”频道都已经建立，“信息披露”和“投资者交流”的平台已是“待建栏目”。

    很显然，王健林已经带领万达走到了一个关键的时间点上，这支四处征战的地产斯巴达军团能否一如既往，则是对王健林最大的考验。