数月来，身为首创集团总经理和首创置地等多家上市公司董事长的刘晓光，几乎不放弃任何机会，在公众场合宣讲“新城市中心和新都市”概念。8月中旬的博鳌房地产论坛上，调控是否加码和地产商如何转型是最受关注的话题，但刘晓光上台就称：“今天我想不谈新政，只谈商业模型，谈生意。”

　　“新城市中心”概念背后，首创集团正在启动一系列商业地产项目。而地产调控高压之下，住宅开发商大举驶入商业地产正方兴未艾，首创嬗变正折射出地产行业转型之一斑。“我们的奥特莱斯项目已有三个开工，第四个也要开工，量非常大。”9月2日，刘晓光在北京首创大厦接受本刊专访时表示。

　　在这些奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体。刘晓光名之为“新城市中心”。规划中，类似项目在未来八年内将布局全国主要省会城市及重要地级市、风景旅游区。

　　首创置业（02868.HK）的公告显示，目前上马的广东佛山、浙江湖州和北京房山三个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。即使保守推算，300万平方米的综合地产项目，总投资可能高达180亿元，其中自有资金投入估计需50亿-60亿元。

　　钱从哪里来？首创版奥特莱斯又凭什么杀出各色奥特莱斯重围？

　　公鸡与母鸡

　　刘晓光挂在嘴上的一句话是：“资金不是问题。”他将住宅地产比喻成公鸡，商业地产比作母鸡。在奥特莱斯项目中，其策略是：“先杀公鸡，再养母鸡”，意即用卖公鸡的钱养母鸡，养大后“不但生蛋（有稳定收入回报），有一天还能飞出鸡窝（海外上市）”。

　　“住宅地产很快就可以收获，而商业地产估计几年才能有回报，投资压力很大。我们必须开发住宅，否则很难撑住。”刘称。在首创奥特莱斯项目中，商业与住宅的配比一般在30％-40％。

　　恒隆地产董事长陈启宗称，商业地产项目建成前几年，现金流基本都是负的，必须坚持培育，而且企业负债率不能很高，否则头几年的租金收入无法弥补利息支出，企业易陷入财务困境。例如恒隆地产全部用自有资金投，负债率为零。一位业内人士认为，国外奥特莱斯大多未配建高比例住宅项目，首创通过配建住宅快速回笼资金不失为一种创新。

　　首创置业持有50％权益的合资公司奥特莱斯（中国）有限公司声称，三年内将重点在中国五个主要都市圈的重点城市打造奥特莱斯现代服务产业区；未来五年内，在全国直辖市、主要省会城市增加布点；未来十年内，在中国大部分省会城市及重要地级市、风景旅游区打造一批奥特莱斯风情小镇及旅游度假购物村。奥特莱斯（中国）有限公司注册于香港。其股东除首创，还包括中国基建集团有限公司及法国名牌折扣店管理有限公司（SCC）。

　　在融资渠道上，奥特莱斯项目几乎启动目前所有可能的融资方式，从自有资金、银行贷款、信托计划到中短期债券。对刘晓光来说，如何找到适合的长期股权性合作资本，是规模化扩张的关键。刘晓光说：“我们挑选私募投资者有三个标准：一是真正的股权投资者，二是有实力，资金规模大，三是跟我们理念一致，做长期投资，至少上市后才套现，不希望他们做‘5+1（年）’或‘5+2’概念。”听闻首创商业计划后，一些国内地产基金人士均表示，计划过于宏大，参与不了。国内新兴人民币地产基金目前一般规模仅几个亿，有可能的只有国际私募。

　　扎堆奥特莱斯

　　戴德梁行大中华区商业资产管理部联席主管及董事巫保民称，按照国际经验，奥特莱斯一般会选在高速公路旁边，距离城市中心一小时左右车程。

　　能否以低价拿到土地是关键。从首创置业目前的三个项目看，北京房山项目是首创置业今年2月通过公开拍卖获得，楼面地价约每平方米3150元，较有竞争力。“房山项目30多万平方米，没什么人竞标，因为没有强大运作能力和有吸引力的商品，要赔钱啊。”刘晓光说，地方政府希望通过商业地产项目提升土地价值并带动就业，但因为怕赔钱，首创开始也不敢做。与法国SCC的合作，增加了首创大规模拿商业用地的底气。“没有法国SCC支持，就拿不到数百个世界名牌，拿不到低折扣的价格，我怎么敢干？”法国SCC是欧洲大型商业中心独立建造商和世界名牌商品折扣商，目前在全球经营150多处世界名牌折扣中心。

　　不过，说起奥特莱斯，刘晓光并不是先行者。国内首家真正意义的奥特莱斯，是2002年12月在北京开业的燕莎奥特莱斯购物中心。此后，上海百联青浦奥特莱斯和北京赛特奥特莱斯也相继开业。