虽然，经营性现金高流出，俨然已成为频繁拿地的国内地产商的特征，但是，A股市场上还没有哪家企业的现金流出现象像保利地产如此持续，并且金额巨大。

　　经营上流出的巨额现金，如何弥补？除了银行借贷，从资本市场融资，似乎成了保利地产的灵丹妙药。七年来，保利地产从资本市场总计融资174亿元，超过总流出金额的三分之二。即便是2010年，招商地产、世茂地产、万科等地产商的增发碰壁，保利地产仍然融资百亿。

　　保利地产2006年上市，从有数据可查的2003年开始，保利地产的经营现金净额就是负数，七年总计流出247亿元。保利地产证券事务部的工作人员向《投资者报》记者表示，经营现金净流出是房地产行业所共有的特性，并强调，经营现金流出，是因为保利地产是成长快的企业。

　　然而，今年1~5月份的销售数据表明，高成长不过是一个诺言。一边是销售下降，一边是规模扩张冲动下的疯狂拿地，保利地产的经营活动现金巨额净流出还将延续。对于这样的压力，保利地产的应对措施是：以央企为令牌，大量应用信贷和增发融资来平衡财务压力。

　　高成长存疑 高流出持续

　　不过，保利地产自己定位的“成长型”企业，受到包括机构在内的多方投资者的质疑。保利地产现在已经是国内A股房地产企业中的老二,有分析师甚至预测，不久的将来保利地产会成为老大,因为与老大万科相比,二者在股本、销售收入、销售面积及土地储备等方面已经非常接近。

　　从收入与现金流图中可见，保利地产在销售收入上，只是比万科滞后了2～3年。事实上，中国几万家房地产开发商，年销售额能超过10个亿的不过几十家，排名如此靠前的保利地产将自己定位为“成长型”企业，确实难以让人信服。

　　从保利地产收入增长情况来看，公司2009年的收入增长率为48%，明显低于此前6年高达100%的增长情况，此外,2010年，保利地产的销售增长率只会更慢。2010年1～5月，保利地产签约面积和签约金额仅分别同比增长8.79%和4.75%。

　　尽管今年1～4月累计签约面积和签约金额分别同比增长21%和16%,但是到了5月份，销售面积和签约金额已经开始同比下降，同比降幅分别为18%和24%,环比也分别下降了6%和22%。保利地产的销售增长率下降提前了，因为此前分析师预计的是负增长从今年四季度开始。

　　另一方面，以一线城市为主营地域的保利地产，可能因为一线城市的楼市亢奋不再，未来销售下降幅度会更为严重。尽管保利地产在3月份的股东大会上，仍然提出继续坚持“以中心城市为主”，但是在购地行动上，似乎已在悄然转变。6月11日，保利地产公告宣布，今年5月份在成都、南昌等城市获得多宗土地，保利地产开始把目光转向二三线城市。

　　如果按照万科的经验，房地产公司在营业收入达到500亿时会遇到发展上的瓶颈，2～3年后，恐怕保利地产要面对的并不是成长，而是如何对待成熟期利润降低的风险。

　　万科在2008年的毛利率比2007年低两个百分点，而2009年更是相比2008年降了近6个百分点。万科选择了让利和降价，经营现金流从2008年开始回转，但是保利似乎无意降价，宁肯“零成交”，也不担心未来的“现金流风险”。

　　逆市频繁拿地 未来现金堪忧

　　如果“成长型”定位受质疑，那么频繁摘取“地王”，甚至逆周期拿地，就失去了理由。

　　根据年报显示，2009年保利地产总共制造了11个地王，11块地王分布在北京、上海、南京、重庆、杭州、苏州、长春、长沙、佛山9个城市。整个2009年，保利地产新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元。

　　今年以来, 房地产行业进入调控期，保利地产仍然拿下位于北京、上海、广州、天津、成都、南昌等地的数宗地块，新增土地储备400多万平方米，半年内用去近210亿元买地，接近2009年的一半，如此下去，年末地价款有望与2009年持平。

　　大量新增土地，将直接导致保利地产未来存货的增加，对经营性现金流形成巨大压力。保利地产2010年第一季度末，存货已从2009年末的601亿元攀升到804亿元，增加了200多亿元。但是，销售收入只有40.55亿元，销售回笼难以支持土地扩张，直接导致经营性现金净流出暴增至150亿元。