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佑威楼市通研究中心主任陆麒麟表示，“至少对普通老百姓而言，迪斯尼是与公共利益有关的，但因为公益用地一般是指公园、绿地、桥梁这样的，所以很难界定。
无法达成一致的拆迁争议拖延了拆迁进度。浦东新区建设和交通委员会的房屋拆迁许可证（拆许字（2009）第0037号）显示，拆迁期限是2009年11月20日到2010年3月31日。
但后来，浦东新区土地资源储备中心向浦东新区建交委提出申请，延长拆迁期限到2010年11月19日，理由是“在核定拆迁期限内未拆迁完毕”。
双方仍在僵持着。
1.4亿，双轨间的巨大差价
现行的《城市房屋拆迁管理条例》没有区分为社会公共利益目的的拆迁和纯商业目的的拆迁，对拆迁补偿也尚未引入市场规则。但在实际操作中，由地方政府主导的公益名义的拆迁和商业动迁对于被拆迁户赔偿不处于一个级别，两种名义之间，有着巨大的利益价差。
据了解，迪斯尼地块属于浦东D类土地，最低补偿价格为1350元/m2，而若按照商业地产来补偿的话，当地村民表示“最少也有2000元/m2”，因为川沙镇上门的商品房价格已经涨到1.5万/m2到2万元/m2之间。
而该地区动迁的居民数量巨大。沪浦发改投（2009）79号《关于浦东新区川沙新镇A地块土地储备项目的批复》显示，动迁居民约2155户，动迁企业约87家。
按此计算，由于地处农村，房子面积普遍较大，一般都有150平方米以上，假设每户有100平方米，2155户的动迁总面积便达215500平方米，则按照上述1350元/m2的最低补偿价格，政府拆迁费用将需要支付2.9亿元。
而如果是商业拆迁，按照当地房地产行情的2000元/m2计算，则至少要支付4.3亿元。
如此一来，政府的拿地成本将可节省约为1.4亿元。据了解，整个迪斯尼地区拆迁总投资约为44.2亿元，资金来源为浦东新区财政安排。
以上计算仅以房屋建筑面积拆迁补偿而论，不包含装修补贴等因素。
北京市盛廷律师事务所律师张兴奎认为，将项目定性为公益项目拆迁，不仅可压缩拿地成本，还可将低价拿到的土地可以高价卖给作为土地使用方的迪斯尼合资公司，或作价给中方公司入股迪斯尼，这样中方公司可以少拿现金入股。
土地储备制度的模糊地带
2009年11月4日，上海市政府新闻办宣布迪斯尼项目启动，而早在之前的9月4日，浦东方面就发布了征收土地方案公告，显示这块被征收的土地将用于“布宜诺项目”。上海市规划和国土资源管理局一份名为沪规土资划（2009）138号《关于川沙新政A-1土地储备项目的复函》也指出该地块是用于“布宜诺项目”。
其时，迪斯尼项目尚未正式获得国家批准，有人士分析，叫布宜诺是因为迪斯尼总部位于布宜诺大街。
这表明当时已经确定该地块的用途，再进行有目的的拆迁。
“这显然有违土地储备的本意。”熟悉土地储备制度的陆麒麟认为，原则上，土地储备的时候一般不确定该地块的用途，只能确定土地的用地规划方向。土地储备征收是为储备土地继而进行拍卖、出让，并不涉及建设项目、建设单位。
目前，迪斯尼的拆迁正在由浦东土地储备中心实施之中。在王钰琛看来，拆迁公司和浦东相关部门一直回避提及迪斯尼地块拆迁，而以“A1地块拆迁”来指代，虽然没有人否认该被动迁地块将被用于建设迪斯尼项目。
这一切似乎是为了规避有关土地储备的上述原则。
陆麒麟认为，在实际操作中，地方往往已经明确了这块地块的目的，如果是商业用途，甚至已经明确了出让对象，然后再以土地储备的名义进行拆迁征收。这种征收很多时候是以“为了市政整体规划“这类公共利益的名义进行。
由于《土地储备管理办法》对这方面缺乏具体规定，这就留住了较大的操作空间。
“出于储备目的而进行的土地征收，一方面，由于对征收目的也就是土地用途无法确定，使得征收行为有违反宪法的嫌疑。”（《宪法》第十条第二款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。）张兴奎说，”另一方面，如果征收时已经确定了土地用途的公共利益性质，那么储备制度的建立就显得多此一举，何必早早的征而不用储备起来？”
张近期向全国人大常务委员会提出《对土地储备制度和土地储备管理办法》进行违宪审查的建议，引起了外界关注。
此外，到底如何界定何为公益项目何为商业项目，由谁来裁决和界定，《土地储备管理办法》亦无具体规定。
但《土地储备管理办法》规定了该法的实施主体是各市、县人民政府或国土资源管理部门，因此，在实际操作过程中，往往拆迁的性质皆由地方政府来确定。
观察人士评价说，鉴于地方政府在土地储备中有着巨大的逐利冲动，由政府来界定拆迁的性质并不合适。
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来源：21世纪经济报道 责编：筱悠 |
