联街网讯：4月29日，一场“非价高者得”地产新游戏，将在上海隆重上演。

　　上海闵行区莘庄镇222号地块开标，颇具标志性意义的是，该地块将摒弃价高者得，价格仅占评标分数30%。此举虽遭外界质疑其公正性，但出让方式却符合当前对地产调控政策。

　　背后所隐匿的较量，其实早已铺陈开来。

　　“仅保证金就达5.5亿，这个时候能掏出这笔钱，一定是如雷贯耳的名字。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者。

　　本报记者多方调查获悉，与该项目渊源颇深的香港地产龙头新鸿基集团，已经联手上海城开有限公司、闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司组团投标，很有可能斩获这一大型物业项目。

　　不仅如此，该地块另一大突破在于提供了大都市地产的新想象空间：约50万平方米的大型商业楼宇，其一层的地面由轨道交通穿堂而过，物业在空中加盖而成。

　　由此牵涉到的是划拨地块，但在划拨地块的空中和地下，进行商业使用权再出让，这一模式在法理上尚有争论，一旦突破将提供了巨大的想象空间。

　　陈立民告诉记者，这样第一个吃螃蟹的项目如果运作成功，可复制性相当强，上海土地拥挤的中心城区，许多地铁站肯定也跃跃欲试。

　　6000平方千米土地承载了2000多万人运转，土地是上海最宝贵的资源，上海在填海造地(例如临港)、掘入地下空间(例如大片的地下商场)之后，开创性的空中出让的方式再度横空出世。

　　评标专家 24小时前随机抽取

　　“我们只是对技术方案进行了研究，报名，竞争对手是谁还不知道，这个要等29号到现场开了才知道。”上海城开集团有限公司总裁倪健达告诉本报。

　　莘庄镇投资公司的相关人士向本报记者透露，在此次组团投标中它们是份额较小的一块，约10%，“我们不是主要负责人，具体投标手续是由最大投资方负责的。”

　　“至于新鸿基为什么要选择和城开以及闵行区企业合作，这应该是他们公司运作的考虑，外界还不知道。”易居地产分析师薛建雄告诉本报。

　　本报获悉，莘庄项目投标将于4月29日9时30分至13时30分在市土地交易市场举行。标箱从当日9时30分整开始设立于市土地交易市场。

　　依据事先的公布，评标小组成员人数为5人及以上的单数组成。闵行区规划局副局长张健告诉本报，专家小组具体人员是上海市房地产交易中心从专家库里提前24小时随机抽的，留给专家的时间相当少。

　　“招标出让须知”显示，报价因素仅占整个评分环节的30%，此外公司的经营状况和技术标分别占20%和50%。其中最重要的就是技术标。

　　张健副局长告诉记者：“技术标有几个原则性要求，现在是保密的，到评标的时候拿出来。”

　　“投资总额需竞标当日才可获知，投标当天会公布底价，先竞价，再由专家小组根据技术标、商务标进行评标。”

　　上海市城市规划设计研究院专家赵万良告诉记者，根据经验来看，评审小组会从专家库中抽取包括规划、结构、环保、建筑、交通等各领域的专家进行评审。

　　不过，即便是新鸿基中标，目前尚未完全规划完的轨道线金山支线规划也称为未来的一个难题，本报了解，即将接入该地铁站的金山支线的规划定了一半，后面的一半尚且在规划之中。

　　张健告诉本报，“公交枢纽那块定了，东西方向到南站那一块还没有定，将来开发单位肯定要考虑这个因素的，这是一个非常复杂的事情。”

　　而对于土地使用权方面的问题，张健表示，“申通公司和铁路部门都出过意见了，同意土地拿出来拍卖，在地铁的运营和换乘都是有保障的，这都是作为招标条件。”

　　法理冲突：划拨用地的空中花园

　　“我们递交上去的标书，新鸿基占项目股权40%、上海城开30%多，闵行城投和莘庄镇政府约占10%左右。”上海城开集团有限公司总裁倪健达对本报透露。

　　“具体的投资规模，要等开标之后，现在不方便对外透露。”倪表示。

　　本报了解，事实上闵行区政府对该项目的推动上马“垂涎已久”。一直以来，位于近中心的闵行区，经济总量位列上海第二，居住人口也超过了200万，却一直缺少一个综合性大型的商场，区居民购物最近需要赶到徐家汇。

　　历经多年开发，闵行区难以找到一幅地块可以承载其建设一个商业中心的梦想，位于莘庄镇地铁站及周边大片绿地瞬间映入推动者的眼帘。

　　根据规划，一旦项目上马，该地铁站将进行拆除并设立临时站点。建成后，莘庄站同时将地铁1、5、17号线，以及金山支线、沪杭客运专线集结成莘庄大站，巨大的客流足以支撑一个超大型的商业中心。

　　据悉，该工程还考虑与周边的百货和公用设施以空中走廊连接起来，一旦实现，这样的规模相当于再造一个上海商业中心徐家汇。

　　项目规划气势恢宏，但本报采访了解，其上马的进程充满矛盾。

　　上海城市规划设计院的赵万良教授，曾作为专家组成员参加过2007年莘庄商务中心概念规划评审会，其告诉本报，“当时讨论的焦点是如何解决莘庄地铁站换乘的矛盾， 1号线的延伸使得换乘矛盾加剧，莘庄没地，所以有人提出土地复合利用”。

　　然而地块面临的最大难题，其实是不同土地使用权的土地捆绑出让，在法理上产生矛盾：由于地块中的轨道线部分属于划拨地块，在划拨用地的地上和地下空间，进行商业性开发，如何站得住脚？