融资渠道单一

　　然而不容忽视的是，大批量进驻商业地产，未来可能对保利地产造成资金压力。平安证券研究员蔡大贵认为，保利地产在2009年共获取了建筑面积1229万平方米的项目储备，其楼面地价为3437元/平方米，但2008年及以前该公司的平均楼面地价为1777元/平方米，为此2009年获取项目楼面地价与2008年及以前年度相比增长93%，在未来房地产市场价格趋稳的形势下，高成本的项目在2010年以后逐步实现销售，将对2011年的销售毛利率形成较大压力。

　　与此同时，2-3年后正是保利商业地产进入投资的高峰期。据悉，由于拿地态度比较激进，2009年初保利净资产负债率一度高达109%，不过依靠股权融资募集到的78亿现金加上销售回款大幅增长，保利得以缓解财务压力。

　　但商业地产沉淀资金额度大、时间长，而且回报周期跨度大，保利又坚持长期持有大部分物业，势必加重保利的资金压力。招商证券分析师贾祖国认为，目前来看保利地产的融资渠道还显得较为局限，而随着监管的加强，今后房地产企业在资本市场融资将会越来越难。未来保利地产势必要采取信托、产业基金、REITS等形式进行多元化的融资。分析人士认为，不排除保利未来将商业地产分拆上市的可能。

　　人才资源大战在即

　　另一方面，随着大批重量级的房地产开发商涌入商业地产领域，与之相关的经营资源目前已成为各房地产企业争夺的焦点。“房地产企业进入商业地产现一阶段仍处于开发阶段的竞争，各家之间主要集中在商业资源和人力资源的竞争。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，事实上，中国的购物中心从1996年天河城筹建开始，至项目成熟并提出商业地产概念距今不过10年，这其中天河城是广东购物中心人才的培养基地，之后中华广场、正佳广场以及珠三角知名的广场其运营管理莫不与天河城有千丝万缕的关系。

　　由于发展时间短，熟悉并掌握商业地产开发运营经验的核心人才人数有限，人才资质良莠不齐。近年来，商业地产发展迅猛，企业对人才的需求相当饥渴。万达进入广州之初便四处疯狂“挖人”。而保利水城项目的经营团队也来自于正佳广场、中信广场、南海广场、东方广场等不同企业。据悉，亚运之前，广州将有16个商业项目开业，保利遍布全国上百万平方米项目的出水，对人才的需求将迅速膨胀，商业地产人才大战一触即发。随之人力成本也水涨船高，这将进一步加重企业成本。

　　商业运营存在短板

　　黄文杰表示，开发阶段之后，商业地产还将进入运营阶段的竞争，这一阶段也是考验后续资金和商业运营能力的主要阶段。而目前，项目建成后的商业经营是所有房地产企业的短板。

　　由于房地产企业蜂拥进入商业领域，商业地产供应量成几何形增长，其远远超出市场目前承受能力。近期，不少已建成项目出现招商难问题已暴露商用物业供给不平衡局面。如果继续下去，未来即便是大的房地产商也将出现优胜劣汰。此外，随着大型商业的扎堆开业，不同项目与项目之间的竞争不可避免，而在眼下大部分商业地产人才、商业资源日趋同质化的情况下，商业地产领域的淘汰赛也很快将要到来。

　　业界视点

　　两大资本力量发力商业地产

　　随着外资在2008年和2009年的逐步撤出中国市场，国内企业将逐步成为商业地产开发的主力。戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，在未来的商业地产开发领域，主要的开发者将来自两个方面，一是于去年放闸的保险资金，另一个是国内的大型房企。

　　根据戴德梁行的统计数据，截止到2009年9月底，中国保险公司所持有的总资产价值为5546亿美元。保守估计，如果将总资产的5%投入房地产，那么在今后3-5年内，就可能有277亿美元的资金直接进入房地产市场。这一数字超过了2001-2008年中国房地产市场275亿美元的投资总和。但从短期来看，保险资金的大举入市，不会加剧一线城市供应量的激增。前期险资将主要集中在优质商业物业的收购上，还不会进入开发阶段。

　　相比较来说，大型房地产企业将蜂拥进商业地产的开发运营。“地产商正在重演当初住宅地产的时代。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，由于住宅地产门槛调高，一批小开发商被淘汰出局，大地产商度过了一段蓬勃发展的时期。但去年开始，“地王”频繁出现，逐渐表明住宅地产领域的竞争越来越激烈。

　　2010年房地产市场环境逐渐复杂，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。这导致大型房地产企业开始寻求新的高利润增长点。

　　“目前中国商业地产处于初级发展阶段，其开发盈利相对住宅较高。”中原广东项目部总经理黄韬表示。

　　据悉，之前除了万达、宝龙、华润等地产公司在商业领域有较大尝试，中国商业地产被非专业、中小型开发商占据主流地位。正是由于上述投资者的示范效应，导致大型发地产商开始集体进入商业地产领域。