继保利水城后，时隔一年，保利地产位于南海的保利洲际酒店于近日低调开业。至此，耗时5年，由保利地产投资20亿元在佛山打造的该集团第一个城市综合体商业项目整体浮出水面。

　　据悉，南海项目之后，保利位于佛山东平新城的第二家城市综合体项目正在筹划当中。

　　万达、保利们，仍在攻城略地，间或传出在商业地产上小有盈利；巨额保险资金，也在商业地产周围游弋。如果，我是说如果———商业地产不是因内需而启，一拥而上的投资，在制造新的投资空间时，也是酝酿另一个投资泡沫的“良机”。

　　告别那些用“饥渴营销”炮制的“商业地产趋暖”吧，让我们见证那些优秀地产巨头搏击商业地产时的荣辱成败。

　　悉心研究商业，请从悉心研究商业地产开始。

　　从保利地产2009年年报中获悉，截至目前，该公司持有商业地产面积超过100万平方米。然而，保利地产集团营销总监胡在新日前透露，该集团计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，其投资总额将占到总投资的30%。按照保利年报披露，该公司2010年房地产直接投资总额将增长60%达到655亿元，如果以较保守增长速度来推算，三年后保利地产的投资总额将接近1000亿元，而30%的比例，意味着其中商业地产的投资至少接近300亿元。

　　眼下传统房地产巨头蜂拥杀进商业地产，但目前能形成规模收益的公司除富力地产外，其余寥寥无几，即便如保利地产者也是从去年开始刚刚有所盈利。在如此多巨无霸地产公司“一窝蜂”扎堆入市的同时，房地产巨头们不可避免地也要面临商业地产在开发和运营不同阶段的资源争夺大战。

　　四大盈利点带来6亿元进账

　　“与华润、万达以城市综合体为主的拓展方式不同，保利地产目前涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。”保利地产集团营销总监胡在新表示。据透露，现一阶段，保利商业地产的四大盈利结构分别来自：酒店业，保利出资建设并由国际知名酒店管理集团进行管理，合作分成；商业，成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理；写字楼，一部分销售一部分长期持有；第四会展业务，将长期持有收取租金。

　　据保利2009年年报披露，该公司去年商业地产获得较大突破，年度收入实现近6亿元。其中，广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元，二期12万平方米的品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年租赁协议，年平均租金近亿元。整个保利世贸总建筑面积约56万平方米，集写字楼、展厅、酒店公寓、酒店及美食中心于一体。

　　大规模“城市综合体”出水

　　不过，作为佛山地区最新一代的城市综合性，保利水城才真正代表保利在商业地产领域的“野心”。据公开资料显示，这个总面积超过40万平方米的综合项目，包括保利洲际酒店、保利壹号公馆、保利水城购物中心和保利水城西街。“截至2010年3月，保利水城的出租面积已超过95%，开业率达到了75%。”佛山保利水城商业经营有限公司副总经理梁澜表示，开业短短一年，保利水城节假日的每天客流量已突破30万人次。

　　据悉，除南海项目外，保利目前在佛山区域还拥有超百万平方米的保利东平新城项目。去年10月，保利地产先后投资33亿元拿下东平新城CBD核心区总建筑面积约150万平方米的两地块，其中商业部分的建筑面积达到45万平方米。按照保利地产的规划，两地块将建成定位于佛山最高端、规模最大的集五星级酒店、购物中心、超甲级写字楼、酒店式公寓和住宅为一体的大型城市综合体，分两期开发，其中大型购物中心将达8万平方米，五星级酒店将建成不低于180米的地标式建筑。

　　保利广州新增两大商业资源

　　在广州，从前期的北京大厦、拥有天河好又多的天利广场、保利国际广场，到近年保利开发完成了保利中环广场、珠江新城保利中心、保利V座、保利中辰广场、保利中汇广场等商业项目。根据保利公告显示，上述项目主要是写字楼和裙楼商业。其中，保利中环有4万多平方米商业配套，目前正与吉之岛接触洽谈进驻事宜。

　　在去年新增加的土地储备中，保利以合计约44.7亿元资金获得琶洲村“城中村”全面改造范围内4幅地块。从广州市国土房管局获悉，当中地块一为住宅及商业金融业地块，其他3幅为商业金融业用地，地块捆绑用地面积是猎德改造卖地的近4倍，建筑面积约达104万平方米。其中近40万平方米的面积将用于开发商业配套项目。

　　此外，广东境内海陵岛面积约162万平方米的土地也于去年底落入保利袋中。保利公告显示，该项目为综合项目，预计其中也有大部分商业配套。

　　商业地产打造三大平台

　　根据保利2009年年报披露，截至去年底，该公司在建、拟建的项目中包含商业的综合开发项目多达19个，其中广东境内有12个。2006年，为筹建佛山保利水城项目，保利地产成立了一家全资子公司保利华南投资有限公司。此后保利地产总经理宋广菊表示，华南投资有限公司未来将被打造成保利商业地产的整合平台。