一家上海国有银行人士称，在借壳上市之前，转出莱茵房地产，日后又将受让莱茵广场的资产，或许是为后续的资产注入作出准备。

　　华丽家族2008年年报显示，南江集团及曾志锋等股东限售流通股的解禁日期为2011年7月16日，恰好在莱茵理财B档产品到期日(2011年10月19日)之前。

　　对于上述种种说法，前述华丽家族董秘办人士一概不予回应，并表示“现在谈这些问题，有些不是时候”。

　　值得注意的是，一位知情人士称，在华丽家族、上海金叠、龙元建设签署三方协议时，还引入一个担保方——华丽家族股东还为后期的履约提供担保。

　　收益与风险的博弈

　　现在有银行发售的私人银行产品，可能就是把几个大客户的资金聚集在一起去炒地皮。

　　这场银(行)、信(托)、企(业)的多方合作，似乎迈向了共赢。

　　以14.5亿元的收购款来看，对于莱茵房地产，相当于莱茵广场项目资产价值较上年末(8.42亿元的存货)溢价72%，较上年末的资产总额(10.89亿元)溢价32%。如此一来，莱茵房地产及其控制人不仅悉数收回开发成本，还能实现增值；而7.61亿元的银行贷款已不再是压力，原来的贷款银行也长呼一口气。

　　作为莱茵理财B档次级产品的投资者，南江集团不仅可以拿到预期年化收益率7%的投资收益，“另外在特定情形下，投资者可分配超额收益的80%。”一位银行理财产品专家称，所谓超额收益应该是指项目资产再度交易变现时的溢价部分。更为重要的是，南江集团还握有受让上海金叠7.5亿股的期权。

　　而建行上海分行、中信信托可以获取的收入，主要包括产品管理费、销售费、保管费、信托管理费、财务顾问费。对于建行上海分行而言，还带来一笔存款——中信信托增资上海金叠的7.5亿元，存入了建行上海张江支行。

　　拿到信托资金，退出银行贷款后，风险转移给了信托公司，而信托公司可以重复进行信托贷款的发放，或者最后转化为REITs(房地产信托投资基金)，眼前的风险已被扛过去了。

　　上述大行信贷人士直言，从莱茵理财公告的信息看，上海金叠的融资成本较高，现在两年期的贷款利率也没这么高。暂时的信托融资应该是一个过渡，然后再做项目贷款(经营性物业贷款)，替换之前的信托资金，这一做法目前是阳光化的方式。

　　但风险的拆分和延后，并没有杜绝风险。

　　上述理财产品专家指出三大风险隐患，其一，目前质押的是上市公司限售流通股，变现困难；其二，如果企业出现问题，债务重组和破产清算都有流程，存在不确定因素；其三，最大的风险隐患就是循环信贷本身，这也是很多银行将房地产类理财产品视为“高压线”的原因所在。

　　作为循环信贷引发风险的典型案例就是德隆陨落。而导致循环中断的触发点是大环境突变，理财产品循环发售中断、基础资产变现困难、其他融资渠道受限等。

　　“当初德隆的问题一是出在证券上，二是银行停止放款，导致资金链断裂。”上述理财专家直言。

　　但不可否认的是，类似于莱茵理财的产品，确实符合一些私人银行客户的要求——高风险高收益。现在有银行发售的私人银行产品，可能就是把几个大客户的资金聚集在一起去炒地皮。如果一款私人银行理财产品涉及大型项目，银行可能无法向全部投资者讲清楚其中的风险，值得深思。

　　银行为追求中间业务收入增长，而收取的产品管理费，与基础资产出现问题所带来的巨大风险如何匹配？而曲折房地产信托故事背后，银行、信托公司又为谁在做嫁衣？

　　莱茵房地产在信托资金进入后成功溢价，而产品设计的信托公司和银行规避了项目各种运营风险，但面临急剧堆积泡沫的地产市场和山雨欲来地产调控，不可消失的风险又规避给了谁？

　　当2007年，资本市场冲上6000点云霄，狂发的投连险与今日的房地产信托何其相似，但此后的退保浪潮，保险公司又是如何全身而退？

　　风险藏于无形，常不被觉察，或在不可能中发生，高息延揽存款者何时会想到挤兑风波？当地产市场热潮褪去，信贷紧缩，抵押物价值不在，又如何处置其中的隐患？