“万科将进入持有型物业的开发。”

　　在深圳大梅沙万科新总部大楼的一间会议室里，面对众多从北京赶来参观这个号称当下最环保大楼的记者们，万科总裁郁亮席间一句不经意的话，触动了记者们的敏感神经：万科要杀回商业地产了！

　　此前，万科一向被视为“顽固”的住宅开发商，无论持有型物业增值潜力有多大，赚钱有多少，王石、郁亮等万科高层，在不同场合都一再强调，万科只做住宅开发商，而此时万科杀回商业地产的举动，是其主动的战略转型，还是被动的妥协？

　　万科的加法

　　万科不仅要做加法，而且对未来产品线的规划也相当宏大。

　　在记者的追问之下，郁亮说，未来在万科的产品线中，住宅产品仍是主流，会占据80%，其余20%为持有型物业，包括已在计划中的深圳5个酒店，以及明年起将陆续落地的以服务为主的养老物业，此外万科还将参与旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发，全面覆盖各产品线。万科的目标是，未来三年内建成220万平方米商业配套。

　　　“今年四五月间，就听说万科在做内部商业人才的培训了。”朱凌波说。朱是全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长，在商业地产圈有良好的人脉。

　　而早在郁亮吐露“玄机”之前，万科涉足商业地产就已有先兆。今年8月，万科将凯德置地环渤海区域总经理毛大庆揽入麾下，出任万科副总裁兼北京万科总经理一职。业内当时就猜测，万科挑中毛大庆可能意味着万科的策略要进行某些调整，因为毛更擅长商业地产——他在商业地产巨头凯德置地已经浸淫了15年。随后不久更换门庭的毛在一论坛上高调宣称，万科并不是绝对不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入。此话更坚定了业届对万科要涉足商业地产的猜测。

　　在万科给记者的答复邮件中，这样解释着自己为何做加法：“随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目已越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。另外，城市人口结构也正在发生一定改变，养老物业等产品类型会有较好的发展空间。”

　　这个公文式的答复，换成大白话就是人口红利变了。据记者了解，早在2006年前后，万科就做过一项中国人口结构变化的研究，得出一个结论：“2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测，在2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。

　　万科的公文式答复与其曾经的研究不谋而合，面对人口结构的变化，万科的改变可看作是顺势而为。但问题依然存在，改变为何发生在这一时点？改变的初衷仅仅如此吗？

　　产业化的尴尬

　　很多人都还记得，2004年9月22日，万科在北京召开了成立二十周年的庆祝大会，并一改谨慎低调的姿态，宣布了一个充满激情的宏大目标，“万科三十岁时，即2014年，销售额要从2003年的63亿元增长到1000亿元。未来十年，万科将把占1%的全国住宅市场份额增至3%。”

　　2004年到2014年，正是万科从“弱冠”走向“而立”的第三个十年规划。2009年，已经棋至中盘，站在这个承上启下的时点来看，万科正遭受着规模发展的瓶颈，究其原因，很大一点便是寄寓厚望的产业化之路推进的并不顺利。

　　郁亮曾公开表示，在万科的第三个十年发展规划中，要达到千亿规模，产业化是一支核心武器，“只要万科需要有更大规模的发展，就必然会更加强调产业化，而且其比例会不断提高。”？万科的产业化始于1999年，从早期的单项技术入手，万科目前已经形成了系统的产业化结构：设计标准化、生产过程工厂化、现场装配化以及产业链的整合。

　　2007年10月，万科的产业化住宅首次从实验室走向市场。在上海万科新里程项目中，两幢建筑面积约1.44万平方米的小高层住宅肩负着特殊使命，它们均为框架剪力墙结构，除梁柱和少量现浇楼板外，其余外墙板、楼梯、阳台和楼板均为工业化构件，预制率约37%。它还仅仅是万科工厂化住宅产品的雏形。当时的上海万科总经理刘爱明对媒体说，“万科的终极目标是最终推向市场的产品预制率要超过70%”。

　　2008年，万科又在上海推出了首个全PC(钢筋混凝土预制结构)技术项目金色雅筑。然而，这个本应打响头炮的项目却接连出现质量问题，漏水严重、隔音很差……面对业主的种种责难，万科十分尴尬。也正是自金色雅筑项目之后，后来万科在上海的项目几乎都会遇到购房者“是不是产业化项目”的询问，销售人员也不得不多次解释“这个是传统方法建设的，不是PC楼”。

　　肩负着产业化住宅推广重任的金色雅筑项目，反而制约了产业化住宅的发展，这让万科窘迫万分。问题还没解决，万科产业化实践的脚步又遇到了更现实的挑战：产业化的高成本和日益稀缺的土地供应。

　　据万科内部人士介绍，在目前条件下，产业化项目每平方米的成本要比传统住宅成本高出300至500元，这部分成本主要是机械设备的加工以及现场的组装。多出的这三五百元在年景好的2007年不算什么，但是到了市场急转直下的2008年就成了一个沉重包袱，毕竟行情不好，成本控制愈发重要。而进入2009年后，土地市场竞争更加激烈，大规模拿地的机会已明显减少了。