您所在的位置：联街网 >> 商报 >> 企业 >> 商业地产 >> 正文
广州商业埋头向“下” 再造3个地下“天河城”
LinkMall.Cn 2009-11-20 南方网  詹奇岳 评论条


　　反思

　　三大“拦路虎”困扰地下商业十几年

　　政府规划缺位、产权或经营权卖散、空间压抑

　　前途光明，但道路依然曲折。广州地下商业虽然经过了十几年的发展，但在不少业内人士看来，广州地下商业的发展依然处于单打独斗的自发状态，没能形成连片开发的规模发展，其中最大问题在于政府的缺位。

　　之前政府缺位，如今政府在行动

　　据广州地铁公司相关人士透露，广州地铁一直想把地下商业规模做大，但成熟商圈一般都有地面建筑体，地下商业开发要进入他们的土地红线范围，这就牵扯到地下空间产权归属问题，而地下空间产权一直都没明确，因此跟地面建筑体业主谈的时候经常在利益上纠缠不清，地下商业开发也就搁浅了。

　　而目前日本、美国等国家及国内香港、北京、上海等城市对地下空间开发都有详细的规定。吴传鲲认为不仅城市整体的地下空间规划需要政府来主导，一个区域地下商业整体规划发展也需要政府的介入。因为区域地下商业规划相关联的东西太多了，如道路、商业网点布局、交通枢纽，只有政府介入整合才能使商圈资源得到最大的利用。像天河商圈这样一些商业或写字楼集中区域的地下应该连成一个整体，从而形成类似香港九龙城或日本六本木的大型立体商业综合体。

　　一个积极的信号是广州市政府显然已经意识到地下空间规划的缺位。有消息称政府将打通正佳广场、宏城广场、天河城广场等商业体的地下商业部分，让体育中心地下商业连成一片，加上珠江新城中央商业广场建设面积达55万平方米的地下空间的规划，可见政府已经在行动。

　　卖产权或经营权，不少地下商业体难做旺

　　具体到单个地下商业体的运营上，广州地下商业也乏善可陈。“除了流行前线和地一大道，广州目前也没什么成功的例子”，一位不愿署名的地下商业操盘手告诉记者，广州有不少地下商业体像康王商业城那样把产权或经营权卖散了，“很难管理啊，小业主经常为了一点利益纠缠不清。对这种情况，只有通过返租把经营权拿回来，要不然会做死的”。

　　“卖产权或者经营权，是广州不少地下商业体难以做旺的问题所在”，程立志认为，商业地产的开发需要雄厚的资金支持来度过培育期，不像住宅可以快速回收投资，而广州商业地产的开发商一般不是大开发商，资金实力不足以度过培育期，需要回笼资金进行运营，因此很多地面商业体的地下商业部分就成了牺牲品，像正佳广场这样大型商业体也不能免俗。一些单独的地下商业体开发商情况也类似。

　　空间狭小，地下商业体不应“太地下”

　　在杨德强看来，广州目前不少地下商业体，包括流行前线、地一大道等运营得比较成功的地下商业体在内，还存在“太地下”问题：空间狭小、压抑。他认为这是规划设计上的问题，地下商业体应该“地面化”，在地下商业体的空间、层高、通风排风系统等方面做改善，让消费者在里面没有地下的感觉。深圳的益田广场就做得很好，地面和地下商业通过一个很大的天井进行连通，模糊地上地下的界限，形成一个非常立体的商业体。

　　经常来往于香港广州之间的程立志对香港地下商业地面化设计感觉很强烈。“香港土地资源很少，建筑都是竖向发展的，地下空间的灯光、通风、层高等都非常舒适，跟地面空间没什么两样”，程立志介绍，九龙塘又一城的设计就很巧妙，通过对地形的运用，负一层出来接着路面，感觉就像首层一样。他同时认为，东方宝泰广场在地下空间地面化设计上也有很大进步，可以给广州其他地下商业体做借鉴。

　　专家论战

　　地下商业只能为“妾”扶不了正？

　　专家认为，地下商业做高端与否跟位置和定位有关，珠江新城出现广州第一个高端地下商业可能性最大

　　从广州地下商业的现状来看，不管是流行前线，还是今年开业的江南新地、天河又一城，都是走年轻化时尚化路线，给地面中高端商业体做补充，地位像古代的“妾”。那么，地下商业是否只能为“妾”，扶不了正，做不了高端商业？
　　广州正佳运营管理有限公司总经理喻仲巍认为，地下商业体本来就是靠地面商业体的人气来带动的，如做得比较成功的流行前线就是依托中华广场而崛起的。而且地下商业体一般是在商圈已经成熟的情况下进入的，而这些成熟商圈的地面商业体一般都走中高端路线，地下商业体要发展，必须抓住地铁人流中占大多数的年轻白领消费特点，走年轻化市场化的差异化路线。

　　杨德强也以“上面中高端，下面淘宝式”来形容目前地面商业和地下商业的关系，他认为地下商业是地面商业的延伸。目前地下商业体由于设计上的不足，铺面较小，过道也局促，很难吸引一些大品牌的加盟，因而难以走高端路线。

　　吴传鲲认为地上地下其实都是商业体的物理属性，本质上都是商业。而商业当然可以做高端，地下商业也不例外，走不走高端路线是定位的问题，而定位则关键是看所处的位置是否适合，客户是否高端？高端定位之后，针对高端品牌和高端人士的习惯对地下空间进行规划设计。香港很多地下商业街都有世界名牌名店汇集，与地面商业体没什么区别，“地下商业体的档次跟是否地下没多大关系，关键看定位和管理运营”。

　　“做高端商业的地下商业体对地铁的依赖就少了，毕竟开宝马奔驰的高端客户很少去坐地铁”，程立志从东方宝泰的设计运营看到希望，他认为东方宝泰已经相当于把一个天河城放到地下去“珠江新城出现广州第一个高端地下商业可能性最大。珠江新城39栋以商务办公为主的建筑能为17万平方米的地下城提供足够的高端客户，这些高端客户通过地下停车位，直接进入宝瓶广场地下商业区，感觉就会跟在首层没什么区别”。他如是说。

共2页 上一页  [1] [2] 

责任编辑：筱悠
【郑重声明】此文不代表联街网商报同意其说法或描述，仅为提供更多信息.本网站有部分文章是由网友自由上传。对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请联系我们。
 相关阅读
·万达商业模式VS华润商业模式 2010年01月12日
·郑州商业危机之年谋变局 催生档次之变 2010年01月12日
·零售商涌起圈地潮 大举进军商业地产 2010年01月12日
·09年贵阳商业地产井喷 商铺销售创全年最高 2010年01月12日
搜索更多: 商业 天河城