有待时间检验

　　宝龙在上市之前，在香港做了大量运作。

　　2008年，曾邀请香港媒体到福州的商业广场参观。有香港媒体同行告诉记者，福州的宝龙城市广场体量很大，人也很多，很热闹。

　　但一位商业地产界的资深人士却持保留意见。他认为：“宝龙的福州广场做得还不错，但郑州和青岛的都有待考验。地点偏远，很多是自营的游乐场和奥特莱斯，招商平平。”

　　宝龙2009年上半年的租金收益是2840万元，一家运作模式以商业地产为定位的公司，这样的租金收益可谓不高。宝龙执行董事刘晓兰告诉记者，目前宝龙的投资性物业收入主要来自于福州、郑州、青岛这三地的物业收入。

　　显然，宝龙相当比例的城市广场都处于发展投入期。而商业物业漫长的回收周期决定了宝龙自持物业还有待时间考验。

　　先行上市的华南城的未来也一样充满不确定性。香港的时富证券分析认为，华南城在深圳的项目预计2012年完工，今后3年要投入16亿元。该公司2009年获得7200万港元的现金流入(Net Cash Flow From Operating Activities)，而按照当地政府规定，不得出售超过总建筑面积30%给客户，主要靠租金收入，使得其由于回报投资周期较长，公司依然处于发展期。另据分析，华南城盈利中绝大部分贡献来自物业重估。同时，一家市值97亿的公司却只有7200多万的现金流入。

　　华南城是做交易中心的，并带着物流中心的概念。和宝龙一样，动辄就是十多亿投资一个商业广场，会非常考验管理层对资本的运作能力。

　　华南城的市盈率还在双位数，到了宝龙，就只有个位数的市盈率。华南城和恒盛以双位数市盈率上市后，股价下跌，资本市场立刻对宝龙等公司的股价作出反应。

　　商业模式无新意

　　低廉的地价(每平方米500元的地价)，良好的政府关系，这是香港媒体和投资者听过宝龙路演之后的直观感受。但是，华南城的交易中心带物流中心，宝龙的商业地产的运作模式，对于国际资本来说，似乎没有多少新意。

　　“现在上市的这几家，对于国际资本来说，都不是什么新鲜的商业模式了。”温天纳评论认为。

　　有人士在听完推荐会后，对会上宝龙宣传的一个案例津津乐道——其在安徽某地投资一个城市广场，花了1个多亿拿地盖房，卖房子和铺面就收回了全部投入，剩下的自持铺面就等于赚到了。但实际上，国内大部分开发商自持的商铺多是如此。

　　一位商业地产人士认为，无论是华南城还是宝龙，关键还是要看对自持商业的运作能力和招商能力如何，能否有好的租金收益，但最关键的还是目前商业中心的位置。

　　香港的一位投行大佬表示，除了一两家规模庞大的公司，对目前频繁推荐的“内房股”没有多大兴趣。这种普遍的态度也造就了规模中下、定位不精确，又对资金充满了渴望的内地房地产公司目前赴港上市普遍会面临的尴尬处境。

　　土地储备的地段好坏、规模的大小，也成为港人评价“内房股”的铁律。