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中国城市综合体“商业大造城”热潮泛起
LinkMall.Cn 2009-07-07 中国商报  颜菊阳 评论条


　　在朱凌波看来，城市综合体的多职能、大规模最能抗金融危机的风险冲击。他将综合体形象地描述为危机中最能凸显竞争力的“最强城市抗体”。

　　而在做城市综合体时，由于开发体量大，开发商还可以运用商业地产作为杠杆向政府拿地，拿地价格也比纯住宅低。

　　“城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利”。张章笋向中国商报记者透露，当初北京东方广场的总投入为160亿港元，目前仅东方新天地的租金收益就达900多万元，写字楼租金220万元。此外华贸中心、万达广场和富力城等项目投资回报均很理想。

　　同时，城市综合体内的酒店、写字楼、商场可以作为长期持有经营，作为投资利润高的持有经营型物业目前在融资方面也比较受欢迎。因此，全国工商联房地产商会的报告显示，主流开发商开发份额占到城市综合体开发量的50%或者更高。

　　而在带来商业经济的滚滚红利之外，因为城市综合体的大体量，功能全的设计，以及占据城市区域重要商业中心或者黄金地段，主流开发商的实力打造，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑，甚至成为城市的名片。

　　“一举多得，无怪乎各级城市政府在助推上趋之若鹜。”业内人士说，城市综合体从各方面利益上都“迎合”和“满足”了地方政府。

　　不过，目前在房地产界，对于城市综合体的市场判断还存在一些较大的分歧和争议。

　　乐观者当然十分看好城市综合体的发展空间和潜力。比如张章笋就表示，“一个一线城市需要建几个甚至几十个综合体，全国城市需要建几百个、上千个综合体，这才能满足市场需求。”

　　但在有些学者专家看来，城市综合体的扩张热潮中暴露出太多“狂进”、“跟风”的迹象。

　　零售商业地产领域资深专家黄国雄教授在接受中国商报记者采访时就给燥热的城市综合体开发泼了一盆“冷水”。

　　“危险更多一点”，黄国雄说，从之前的大超市、大百货到大购物中心，袒露的同一个问题就是食量过大但消化能力却跟不上。因此，在黄国雄看来，同样有着大规模、大体量、大功能的城市综合体也很容易犯这种“暴饮暴食”的毛病，贪多求大，导致后期经营风险。黄国雄表示，以前40几万平方米的金源MALL就算是购物中心国内“第一大”，而如今，一个县级市也敢上马百万平方米的综合体。

　　全国工商联房地产商会历时半年对中国城市综合体开发的普查调研也显示，目前国内众多号称城市综合体的商业地产项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

　　朱凌波特别强调，一些二三线城市的政府和规划部门，切忌盲目地求大贪多建造城市综合体，“必须与城市经济、人口结构和消费能力等条件合理、配套发展”。

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责任编辑：筱悠
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