建业地产称将缩减商业地产以保全利润 - 联街网_商报

建业地产称将缩减商业地产以保全利润 LinkMall.Cn 2009-05-26 中国房地产时报张杰评论条

　　联街网讯：从2002年的省内扩张，到2008年香港突破性上市，再到上市后的继续坚守河南，胡葆森以其特有的“胡氏行为”，为成长中的企业提供了可资借鉴的足迹。

　　还有不足半个月，建业地产即将迎来自己的上市一周年。一年来，除了商业概念味道更浓的人和商业（1387.HK）踏入联交所外，再无第二家内资房企成功实现IPO。对于建业地产的创建人胡葆森而言，这却并不是一个超出预料的发现。

　　去年6月5日，在香港那个瓢泼大雨的夜晚，胡葆森心情坦然，在“抉千金之志者，不计钵两之争”的言辞背后，他已经预料到了未来一年IPO市场的艰难萧瑟。

　　该为建业地产的破冰勇气而欢呼，还是为它背负的“廉价上市”标签而感到遗憾？这是一个已经有答案的命题。对于建业地产而言，那次公开募股共筹集净现金11.21亿元。随后，正是在此语境下，建业地产的“快公司”故事才得以迅速展开。

　　“地”库扩容优势

　　建业，接近1000万平方米的土地储备，对于一家区域房企来说是令人惊讶的。

　　2008年被称为现金为王之年，急剧收缩的流动性使市场上的资产价格大幅缩水，土地价格更是普遍有高达40%~50%的下降。在这样的背景下，现金充沛、资产负债率低的公司拥有更大的财务灵活度和资金实力去储备土地。这正是“牛市卖楼，熊市买地”的反周期精髓。

　　去年6月6日，建业地产以每股2.75港元发行5亿股,最终净募集资金11.21亿元。根据年报数据，截至2008年12月31日，建业的现金及现金等价物储备约9亿元。在此之前，约有5.5亿元被投入现有项目及土地储备中。相对于建业地产总体的市值及开发规模而言，建业地产拥有一个较为庞大的土地池。根据年报，建业地产拥有土地储备共815万平方米，其中已获得土地使用权的土地储备达638万平方米。

　　面对本报记者的提问，胡葆森曾表示，建业地产曾做对了三件事：与凯德合作，上市，谨慎买地。

　　然而，在增加土地储备上保持谨慎态度，并不意味着建业在土地市场无所作为。胡葆森表示，2008年下半年以来，建业的增加土地储备策略也跟随市况进行调整，更倾向于通过股权收购的方式获得大体量的土地开发权。

　　公开资料显示，从2008年6月30日开始，建业地产先后完成在洛阳、商丘、漯河三地的股权收购，分别增加土地储备96万、22万、59万平方米。

　　2007~2008年，因为急于扩张而频繁出手土地市场的区域龙头公司如龙湖、蓝光地产与鑫苑地产，都曾因土地价格大幅缩水而付出沉重代价。但是，这噩梦却与建业擦身而过。

　　得益于建业地产的省域化扩张路线，建业地产在二三线城市的土地竞买往往出价不高，却能获得大体量的地块，这亦是该商业模式下土地扩充动作的一个明显优势。2008年7月，建业地产通过子公司出价1.1亿元成功竞得河南周口两幅地块，总建筑面积达50万平方米，土地单价在30万元/亩。

　　从市场占有率到利润率

　　在郑州乃至全河南，打赢市场占有率之战曾经是建业地产捍卫其江湖地位的保证。在IPO之前，也可谓赢得投资者欢心的一个法宝。
根据2008年郑州市商品房销售额排名，建业与鑫苑置业分列冠亚军，后者以“轻资产”概念提前建业地产数月在美国纽交所上市，募集2.45亿美元。

　　在接受本报采访时，胡葆森表示，公司以省域化战略的商业概念上市成功，在此之前肯定会追求区域城市的布局，追求单一城市的市场份额。但是，上市后，公司出于业绩的考量，会更加注重利润率的提升。

　　这样一个表态对精心研究地产股的地产分析员可谓及时的题材。事实上，建业的省域化战略自提出以来，赞誉不断，深得业内大佬力捧。冯仑曾言，全国化房企学万科，区域房企学建业。而且它还吸引了诸如凯德这样经验丰富的开发商成为其策略股东。但是，由于建业地产身处经济发展中等的河南这一农业大省，房价水平并不令人激动。依照公开数据，在房价水平普遍居高的2007年，当年12月郑州市商品房均价仅为3885元/平方米。

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责任编辑：筱悠

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