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嘉茂“伤场”调查报告
LinkMall.Cn 2008-01-14 《中国房地产报》   评论条
　　硬体之伤

　　每天清晨打开店门，进入严先生“眼帘”的还是嘉茂广场自己的广告牌，而不是对面商户开张的情景。他从江苏来，进入嘉茂西直门店3个多月。为了节省开支，一直住在店里。

　　严先生是一个玉器贸易商，租赁了西直门店5层北面的一间120平方米的商铺，免租期3个月(在免租期内，嘉茂广场方面还收取20%的扣点)，月租2万元(每年按10%递增)，物业费5000元/月。

　　作为一个久经商场的老商人，严先生深知“养商”之道，“起初生意惨淡属于正常范畴”。他所担心的是嘉茂西直门店如何让顾客逛下去。作为一个被“镂空”的商业体，好像一条商业街，很难吸引客流。

　　西直门购物中心地上共6层，南北向长约200米，中庭东西宽近100米。进入商场后巨大的中庭将所有店铺“挤”到了最外侧，商铺并排而列，中庭以外一条宽约7米的南北向通道两边也是单排店铺。这种结构很难留住顾客。

　　相比之下，世纪金源mall显得更为人性化，两条东西贯通主通道两侧各一排店铺，商场内共4层店铺，且区域间有4条30米南北方向走廊打通，顾客要想看清每个店铺必须要转上几圈。而6万平方米的枫蓝购物中心也有中庭设计，但周围店铺并不只有一排，而是呈多排环绕式，往往一个商铺背后有时是一家店铺。

　　“就算商场人不少，我们这边恐怕也没人来。”嘉茂西直门店运动100的一位店员抱怨道：嘉茂西直门店的南北布局就像一个深宫大院，南门紧邻地铁，是人流的主要入口，作为正门的西门则少有人流。位于商场北侧的运动100大部分时间都不见人影。

　　西直门嘉茂的构造让很多商户叫苦不迭。由于商场呈南北走向，两个入口都是在南侧较宽阔的部分，而相比之下北侧更像是一个“胡同”，延伸100余米，每层约有7、8家商户。北区也是空置店铺集中的地方，约有5家店铺还没有开业。记者越向北走越觉得冷清，除了1层屈臣氏人流还算不错外，其余几层顾客都是寥寥无几。

　　嘉茂望京店的情况也并不乐观。虽然没有西直门嘉茂的“奇特造型”，但这里构造却一样“简单”：一条几百米长的中庭贯通整个嘉茂，两旁是各色店铺。

　　有分析指出，两个嘉茂与其说是购物中心，更像一个多层步行街，不用进任何一家店铺，只要沿中庭走上一个来回就对商场的经营品牌一目了然。

　　“顾客不能说是在逛商场，而更像走马观花。这样怎么能留得住人呢！”望京嘉茂4层特百惠店主抱怨道。高世斌认为，购物中心不光要有开阔的环境，还必须营造层次感。

　　急速扩张之弊

　　本报统计，目前凯德商用在中国合作和自营20多家购物中心，包括自营的上海、北京来福士广场，与北京华联集团合作开发经营的嘉茂购物中心，以及从深圳国际信托投资有限责任公司旗下的深国商业和深国投商置手中控股21家嘉信茂广场。

　　它主要有三种模式，第一种是以沃尔玛为主力店“订单式”商业地产的嘉信茂广场，采取合作自建；第二种是“购买现有物业自己经营”的嘉茂；第三种是买地自建的北京来福士广场。

　　位于芜湖、佛山、潍坊等二三线城市为主的嘉信茂广场已经运营近两年，但市场负面消息不断。在百度的“贴吧”里，如果输入“嘉信茂”三字，可以看到多达218个帖子，内容多是对分布在全国二三线城市的嘉信茂广场的评价——经营不善，商户亏损。

　　尽管有沃尔玛为主力店，但这个世界零售巨头第一名却不能给嘉信茂带来有质量的人流。曾有媒体披露，凯德2006开业的位于重庆、长沙、芜湖和潍坊4家嘉信茂广场，高空置率、商户亏损和经营不理想深深困扰着这家新加坡地产大鳄。《新地标》独家获悉，部分嘉信茂广场与商户官司不断，甚至从开业以来，一些嘉信茂广场的商户重新换了一轮。

　　“量身定做”的嘉信茂的经营状况尚且如此，而购买物业自己经营的嘉茂广场至今也没有赢得市场的掌声。

　　“凯德在国内显的有些急于扩张，这也是凯德商用不能专心将商业经营的内因。”北京一位商业地产专家称。 在凯德商用的中国布局中，除上海来福士广场在2003年底开业以外，其余有20多家购物中心均集中在2006年、2007年开业经营。

　　“快速扩张的前提是，需要具备处于优越地理位置的物业以及高水平的运营管理团队。”该专家认为，嘉茂西直门店交通条件较好，但由于直接从开发商手中购买，一些规划布局中的硬伤较难克服。

　　据了解，目前凯德商用在国内的扩张主要通过直接购买商用物业的形式，如2005年凯德斥资17.46亿元全资收购了北京华联商厦安贞店，2006年，嘉德斥资13.2亿元从金融街控股股份有限公司手中购买了西环广场的商用地产。

　　“嘉茂西直门店存先天设计不合理的问题。”一位不愿透露姓名的业内人士认为。虽然购买物业省却了凯德在规划建造上的麻烦，但由于不能参与到项目的前期布局设计当中，很难保证规划设计适合于自己的购物中心经营模式。

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