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“地价决定了项目的安全边际”
除了资金难题之外，利润率通常是房企拿地时，全盘谋划后最为看重的一个因素。
“地价决定了项目的安全边际，这是拿地时一般会考虑的第一关。”一家以开发中式豪宅闻名的房企投资发展部人士说，每次获取招拍挂信息之后，他所在的部门都会先完成地块简报，并针对地块进行勘测，公司营销部相关人员同步完成市调报告。根据调查的信息制作出一份地块初步筛选表格，判断是否启动，如若启动，该地块会立项。“拿地之前，我们都要进行一番测算，预判未来地块上需要开发什么产品、定什么价位、收益率大概多少。”他说。
一名曾在一线房企从事过投资、市场研究工作的专业人士给出了更详细的测算方式，房企一般采用假设开发法对地块进行利润推算。所谓假设开发法，就是按照地块周边房价倒算回地价，成本测算中通常会考虑土地价格、建安成本和税费等几个大指标。
按照中国的预售制度，开发商一般会将一年后的房价涨幅提前纳入测算模型中，比如将周边房价加上10%涨幅，再倒算回地价，观察地价大概处于哪个水平较为合理。
据了解，当前，房企选择一宗土地，后期利润率的预判通常要达到12%以上，才算是比较合适的标的。
而中信建投证券指出，因2015、2016年地价大幅上行，很多地块的后期盈利正在大幅收缩。2015年所获地块地价占售价比重达29%，相比2012-2014三年间项目平均水平上升了11%，而2016年，这一比值进一步提升到38%，房企所获地块的利润正在缩水。2017年，地价占售价比还保持在38%，2017年的利润空间有所改善，但当年的土地成本并未下降，“说明开发商去年的拿地策略已充分考虑政策持续性。”中信建投证券判断，土地市场降温的另一个原因，是销售利润率正在筑底。
拿地动作分化
土地流拍率上升的背后，是开发商在土地市场表现的分化。
一部分房企明显放缓拿地节奏，并将城市更新作为土地储备的重要补充成分。比如时代中国，前两年在华南区域斩获不少高价地块，今年3月份的业绩会上，时代中国董事会主席岑钊雄曾给出2018年时代中国的买地预算——超过200亿的钱，但截至今年6月底，时代中国买地总金额为61.15亿元，不到200亿元的一半。岑钊雄解释，时代中国还有一堆城市更新项目作为补充，可贡献的潜在土地储备约1950万平方米，预计下半年将有3-4个项目完成转化。
佳兆业是以巨量城市更新项目作为土地储备优势的典型房企。截至2017年年底，佳兆业在粤港澳大湾区7城的土地储备总建筑面积为1292万平方米，旧改项目的占地面积高达2395万平方米，差不多是土储的2倍。2018年8月，仅有4个项目完成转化。
上述大型房企广深区域的投拓负责人称，旧改的开发进度很慢，一般会影响企业短期内的新盘供应，这些房企通常没有稳步发展的业绩。
另一部分房企正在选择“逆流而上”，这里面的突出者包括提倡“逆周期”拿地的旭辉控股和龙光地产。在8月15日的中期业绩会上，旭辉集团总裁林峰以厦门为例，解释如何评判逆周期拿地的时机，当地价比高峰期下降30%，窗口期就出来了，如果城市经济基本面没有太大变化，这个窗口期就比较安全了。
7月底，旭辉以总价37.06亿元，溢价率0.54%拿下浙江杭州萧山区一块宅地。
在龙光地产业绩发布会上，龙光地产董事会主席兼执行董事纪海鹏表示，行业高点的时候，顺周期卖楼，行业低点的时候，逆周期拿地。
2018年上半年，龙光通过公开市场形式新获取项目24个，增加土地储备总建面约645万平方米。
按照上述曾在一线房企从事投资、市场研究工作人士的观点，这两年“限价令”的实施，致使房企在进行地价倒推时，很难得出较高的地价。
这也意味着，房企若想持续保持较强的盈利能力，只能选择在政策限价范围内仍可以保持较好利润的土地。
经济观察报 陈博 共2页 上一页 [1] [2] 厦门楼市成交量暴跌 保利等房企或陷资金周转困境 上市房企纷纷转型谋新路 新兴行业成热门领域 房企高管自述高周转潜规则：开发商将罚款列入成本 花样年7个月仅完全年目标42% 重归主流房企道阻且长 物联网助推 社区成房企发展“二次红利” 搜索更多: 房企 |
