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“今年企业拿地都更为谨慎。”一家大型房企广深区域的“投资拓展”负责人向经济观察报表示。
谨慎的表现，直接投射到土地市场中。8月13日，广州一次性出让五宗挂牌了一个月的土地。其中一宗在历经四次挂牌后终于以底价成交，两宗的竞拍楼面价均只比起拍价高出60-65元/平方米。
这只是全国土拍市场变化的一个缩影。
“房企拿地更加谨慎了”
位于广州花都区的凤凰路地块二期已经是第四次挂牌，去年11月及今年1月的两次挂牌都因故中止出让。
今年5月，凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块第三次挂牌，出让条 件 包 括 在 商 业 商 务 用 地（HX-HD1420-2地块）不得建设及销售住宅或商业公寓，但一个多月后遭遇流拍，广州市花都区人民政府随即发布公告称，企业普遍反映商服用地开发难度较大。
7月12日的第四次挂牌，出让条件再次简化，无需再打包商服用地出让，但增加了在用地范围内提供1.2万平方米住房由政府指定单位按3500元/平方米价格回购的条件。最终，8月13日，华润置地以约25.95亿元的挂牌起始价将该地块收入囊中，折合楼面价约1.59万元/平方米，低于前两次的挂牌价。
与去年10月份凤凰路地块一期多达15家企业报价的热闹场面形成鲜明对比，广州土拍市场发出低温警报——房企的参与积极性不高，地块溢价空间正在收窄。
距离广州1800多公里，8月10日，山西太原八宗原被认为有望拍出“地王”的土地全部流拍。同一天，杭州临安区的三宗住宅用地，均以底价成交，地价对应的保本房价与周边新房价格基本持平。半个多月之前，上海挂牌一宗位于杨浦区内环内的宅地，因无一家房企报名，成为今年上海首宗市中心流拍土地。
中信建投证券发布的一份报告数据显示，今年前7个月，300城总流拍宗数达到258宗，流拍率约6%，其中一线城市的流拍率甚至在二季度创下17%的最高值。而上一轮土拍周期最为低迷的2014年，平均流拍率也仅是4%。
一家大型房企广深区域的投拓负责人告诉经济观察报，四大一线城市中，深圳的土地流拍较少。原因主要在于这几年房企纷纷进军深圳，深圳的商业用地和住宅用地本身供应量就不多，一旦在公开市场挂牌，还未在深圳布局项目的房企大多会去报名。
融资收紧限制住企业
中国指数研究院统计数据显示，今年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5亿平方米，同比增长30.4%。一二线城市的宅地推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市则同比增长32.9%。
这与2014年土地流拍潮的爆发截然不同。中信建投证券的报告指出，2014年土地流拍率高主要有两个原因，一是土地供应力度减少，二是销售市场低迷。但今年3月以来，新推出的宅地同比持续增长，销售市场稳定。
在上述大型房企广深区域的投拓负责人看来，房企拿地趋于谨慎，首要原因在于融资环境的收紧。
2014-2016年间，采取与金融机构联手的方式，“曲线”解决拿地的资金问题，这是大部分中小房企的做法。比如，2016年，龙光地产以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区的一块“地王”，其背后的合作伙伴包括浙商银行和平安大华基金。此前龙光地产也曾在深圳分别拿下白石龙和红山“地王”，均是与平安大华基金合作。
不过，从去年开始，房企的融资渠道正在全面收紧。一方面，银行对房企信贷申请的门槛和监管进一步收紧，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。
按照中信建投证券提供的数据，今年前6个月，房企开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比同比下降7.9%，以销售回款为主的其他资金项占比同比增长6.1%。
另一方面，伴随着不得将信托资金违规投向房地产领域的规定，以委托贷款、信托为代表的房地产非标融资正在减少。
与此同时，很多城市的土地进场门槛也愈来愈高。以深圳为例，近期出让的土地大部分要从签订《成交确认书》之日起5个工作日内一次性付清土地款。部分可以选择分期付款的，也要自合同生效之日起15个工作日内付清不低于成交总价50%的价款，余款1年内不计利息付清。
上述大型房企广深区域的投拓负责人透露，现在拿地基本都是自有资金为主，资金的难题限制了很多房企。 共2页 [1] [2] 下一页 厦门楼市成交量暴跌 保利等房企或陷资金周转困境 上市房企纷纷转型谋新路 新兴行业成热门领域 房企高管自述高周转潜规则：开发商将罚款列入成本 花样年7个月仅完全年目标42% 重归主流房企道阻且长 物联网助推 社区成房企发展“二次红利” 搜索更多: 房企 |
