房企高管自述高周转潜规则：开发商将罚款列入成本

　　开发贷占据房企融资的比例超过5成，但银行由于表内资金规模紧张，这两年对开发贷的申请要求也愈发严格。

　　阳光城的财务朋友说，除了传统的‘432’（即施工证、工规证、国土证、预售证等四证齐全、除去土地款之后的30%自有资金、二级开发商资质）等硬性规定之外，银行往往优先提供给总行合作名单内的房企。排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，大部分利率也是基准上浮50%。

　　而且，银行开发贷主要针对普通住宅，即商业占比低、非别墅、产品主要为去化快的中小户型，区位主要偏向于二线以上以及环一线城市群中的三线城市。

　　既然开发贷获取困难，能否从非标融资借到“更贵”的钱？答案也是否定的。去年12月，中国银监会下发的一份《关于规范银信类业务的通知》规定，不得将信托资金违规投向房地产领域。

　　融资渠道遭到“围堵”，这个时候，施工方带着钱前来救场。地产行业的另一个潜规则是，施工方先垫资，再按照施工进度和节点还款。以我们这个项目为例，约定按照出正负零、拿预售证等节点支付总费用，每个月根据当月产值（施工面积）的70%-80%另外付款。

　　6个月后，首次开盘

　　开发资金的难题暂时缓解，工地上热火朝天地干起来，我们开始追赶施工节点。这个项目规划了一层地下室。

　　土方工程的进度主要由地下室层数来定，它也决定了出正负零的时间。如果项目不在市中心，政府不控制泥头车进出时间，每天正常挖土，将近一个月可以挖完一层。挖土时同步进行基坑支护，后续还需要半个月的时间进行基坑支护收尾。加上打桩、验收再费时一个来月，大概3个月才能将一层地下室的桩基做完。

　　但我们这个项目当地规定泥头车只能夜间进出，如果想抢工，付出的是更高的成本以增加车队与人手。

　　为了更快拿到预售证，我们采取了分块开发的模式。比如第一期，我们推出的是2栋楼，施工的时候先对这2栋地下区域实施土方工程。从9月底启动土方工程到一层地下室完工，总共花了2个多月时间，11月上旬，第一期的2栋楼出正负零。

　　出了正负零，地面上的建设期就顺利许多。一般来讲，裙楼每层的建设时间大概20天，标准层的建设时间是5-6天。按照当地商品房预售许可证的办理规定，七层及以下的商品房项目，要完成结构工程并封顶；七层以上的商品房预售项目，要完成三分之二结构工程。这个项目第一期的2栋楼都是7层以下，12月中旬封顶，旋即顺利拿到了预售证。

　　自拿地时间算起，6个月后，这个项目首次开盘。推出的这2栋楼可售面积约3万平方米，均价约1.2万-1.3万元/平方米，一期开盘去化约80%。按此估算，首次回款约3亿元。这笔回款，我们继续滚动投入到第二期的施工建设中。

　　与上述这个项目的开发逻辑相似，每家房企在进行大体量项目的开发时，一定会用最短的时间抢工部分楼栋，开盘销售再将收益投入下一期。

　　自拿地到整体售罄，这个项目用时两年，也就是资金回正用了两年时间。从当地项目的开发情况来看，这已经算开发速度非常快的项目。

　　扎根开发商这么多年，我没有哪一天不为了赶工感到焦虑，每每压力山大。

　　严格来讲，一个房地产项目的整体利润通常只有10%，对于地产公司而言，如果不尽快周转、回笼资金还款，按照目前的融资利息，整个项目的成本会是难以承受之痛。

　　再算笔账，你干一个一年半之后赚15个亿的项目，远不如通过高周转半年赚了10个亿，再将这10个亿滚动投资开发下一个项目赚更多的钱。

　　但是，每个项目的工程质量管理都有标准工期，进度和质量永远很难兼顾。一旦不顾一切高周转，很多动作就会变形，从而触发更多突发事件。

　　比如上述那个项目，首次开盘半年已是极限。如果真的再缩短时间，将首次开盘时间提前到半年以内，那表示，将有更多东西可能不按照常规操作。

　　经济观察报见习记者陈博

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