不到40天时间，碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌3次，造成共计7人死亡，多人受伤。7月30日，上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地6月24日发生的坍塌死亡事故发布调查报告，指出的第一个间接原因，就是建设单位盲目赶工催进度，压缩工期。
碧桂园素以高周转著称。据同花顺数据显示，2017年，碧桂园营运资金周转率约2.55，远高于万科的1.56。对房地产企业来说，高周转有着明显的现实意义，它能够提高资金的使用效率，让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。
但近期频发的工程事故，引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。这说明，高周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要求，开发速度、业绩目标必须与能力相匹配。
经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理，介绍了项目从拿地到整体售罄的全过程，以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。
以下内容为受访者口述记者整理。
都说项目开发是一场与时间的赛跑，这其间的紧迫性，只有操盘过项目的同行，才真正懂得。
我所在的公司，是一家百强上市房企。大约十年前，在公司“深耕珠三角”的决定下，我们风尘仆仆南下，拉开了布局广东的序幕。如今，在南中国这片沿海土地上，我们的项目遍地开花，销售业绩一路飙升至200多亿元。
若想快速实现在一个区域的规模化发展，高周转是不可绕过的一道坎。“高周转”一词最近频频出现，伴随着各方的审视与质疑。在我看来，高周转无非是快速办证、快速开盘、快速销售、快速回笼资金，再快速将资金投入下一个项目。
一位在万科工作的朋友说了，高周转的核心是工期必须要快，如果工期不快，资金就没法第一时间回笼。不过，高周转的关键在于要符合客观规律，一旦违背客观规律，后续可能会酿成大问题。
我们公司采取的周转策略是“369”，即拿地3个月内开工，6个月内出正负零（即基准面下完工、开始进行地上施工），9个月内拿预售证，第一次开盘的去化率必须达到8成。
我也经手过一个周转速度更快的项目。两年前，我们拿下一块总建筑面积约100万平方米的土地，折合楼面地价约5000元/平方米。半年后，项目第一期两栋楼获批预售证，旋即开盘。
3个月开工，“无证施工”
如今的房地产行业，土地市场竞争愈发激烈，比业绩更重要的，大抵就是资金问题。地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题，按照当地土地出让的要求，地块在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》，开发商一般还须自签订《出让合同》之日起一个月内一次性付清成交价款。
如此短暂的支付时间，高达50亿元的地价，哪怕是我们公司这样的规模房企，也压力山大。高周转的优势在这时候便显现无遗，依靠前面项目快速回笼的资金，我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。
土地购置款搞定之后，项目开始报建审批。按照当地的理论办理速度，拿地之后办理修建性详细规划，至少需要1个月时间；接下来办理《建设工程规划许可证》（以下简称“工规证”），也至少1个月；最后拿到《建筑工程施工许可证》（以下简称“施工证”），大概还需要20天时间。所以，除非整个报建流程没出现任何纰漏，3个月开工的时间才具备可能性。
我们这个项目，赶在当年9月底开工，从拿地到开工恰好大概3个月时间。但实际操作中，我们的工规证是11月上旬才审批完，施工证12月上旬到手。这也意味着，3个月开工其实是无证施工，直接导致的后果是罚款。“无证施工”是我们这一行的潜规则，为了尽快回笼资金，大部分开发商都会将无证施工的罚款列入成本中。
融资压力重重，施工方垫资
在拿地之前，我们公司内部已提前召开定位会，千万别小看这个定位会，项目后期产品如何规划？定位哪种客群？销售价格如何界定？都会在这个定位会上做出初步判断。项目启动后，我们的第二道难题是开发成本。
这个项目定位刚需，土建造价大约1000-2000元/平方米，因为毛坯交房，不用计上装修成本。再加上外墙、门窗工程、园林景观、公共配套等建安成本，整体算下来，每平方米大约3000元的造价。如果是带精装楼盘，普通装修单价估计增加800-1000元/平方米，工程款也是一座“大山”。
如何借到钱，而且是便宜的钱，对我们开发商来说至关重要。首屈一指的融资渠道当属开发贷。
一位阳光城的财务朋友解释得很清楚，当前开发贷的利率大约为7%-8%，非标贷款利率主要根据项目所在的区位及具体情况来决定，一线城市可能是8.5%，但三四线城市高达11%-12%。
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